À la fin d’un bail d’habitation, le dépôt de garantie versé à l’entrée doit revenir au locataire. La loi encadre strictement le délai de restitution, qui varie selon l’état du logement et la situation de l’immeuble. Cette page détaille les délais d’un mois ou de deux mois, le cas particulier de la copropriété et la pénalité de retard prévue par la loi.
En résumé
Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de retenues justifiées. En copropriété, il peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt dans l’attente de l’arrêté des comptes. À défaut de restitution dans les délais, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Un mois ou deux mois : la règle de base
Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer l’intégralité du dépôt dans un délai d’un mois. Aucune dégradation justifiée ne vient alors réduire la somme.
Lorsque l’état des lieux révèle des différences, le délai passe à deux mois. Le bailleur peut alors déduire des sommes justifiées, par exemple le coût de réparations locatives ou des loyers impayés. Ces retenues doivent s’appuyer sur l’état des lieux et sur des devis ou factures.
Les délais en un coup d’œil
Le tableau ci-dessous récapitule les délais et les retenues possibles selon la situation du logement à la sortie.
| Situation | Délai et règle applicable |
|---|---|
| État des lieux conforme | Restitution intégrale dans un délai d’un mois après la remise des clés. |
| Retenues justifiées | Délai de deux mois, déduction des réparations ou impayés justifiés. |
| Logement en copropriété | Retenue possible jusqu’à 20 % dans l’attente de l’arrêté des comptes. |
| Retard du bailleur | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé. |
Le saviez-vous ?
La pénalité de retard se calcule par mois commencé, et non au prorata des jours. Un seul jour de dépassement déclenche déjà la majoration du mois entier. Pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard ajoute 70 € à la somme que le bailleur vous doit.
Le cas particulier de la copropriété
Quand le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, le bailleur ne connaît pas toujours le montant définitif des charges au départ du locataire. La loi l’autorise à conserver provisoirement une partie du dépôt, dans la limite de 20 %, en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Cette retenue n’est que temporaire. Une fois les comptes arrêtés et approuvés, le bailleur doit restituer le solde, déduction faite de la régularisation de charges éventuellement due. Le solde est versé dans le mois suivant l’approbation des comptes.
Côté locataire
Un état des lieux de sortie conforme et une nouvelle adresse communiquée au bailleur accélèrent la restitution. La pénalité de 10 % par mois protège contre les retards injustifiés.
Côté bailleur
Toute retenue doit être justifiée par l’état des lieux et des pièces. Une déduction non motivée expose le bailleur à un remboursement et à la pénalité de retard.
Ce que dit la loi
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de restitution d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, porté à deux mois en cas de retenues. En immeuble collectif, le bailleur peut garder jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté des comptes. À défaut de restitution dans les délais, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
La pénalité de retard de 10 %
La loi sanctionne le bailleur qui ne respecte pas les délais. Pour chaque mois de retard commencé, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges. Cette majoration s’ajoute automatiquement, sans démarche particulière du locataire.
Une exception existe. La pénalité n’est pas due si le retard résulte du fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Le départ du logement doit donc s’accompagner d’une transmission claire des coordonnées, idéalement par écrit, pour ne pas perdre le bénéfice de cette protection.
Le piège classique
Quitter le logement sans laisser sa nouvelle adresse au bailleur. Sans coordonnées, le bailleur peut justifier son retard et la pénalité de 10 % par mois tombe. Communiquez votre adresse par écrit dès la remise des clés pour conserver tous vos droits.
Que faire en cas de non-restitution
Si le délai est dépassé, la première étape consiste à adresser au bailleur une lettre recommandée le mettant en demeure de restituer le dépôt, majoration comprise. Ce courrier rappelle le fondement légal et fixe un délai de réponse. Il suffit souvent à débloquer la situation.
Sans réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Un avocat en droit immobilier aide à chiffrer la somme due, pénalité incluse, et à constituer le dossier de réclamation.
Pour approfondir, consultez nos guides sur comment récupérer son logement à la fin d’un bail, sur la rédaction d’un bail d’habitation conforme à la loi et sur les droits du locataire en cas de vente du logement.
FAQ : délais de restitution du dépôt de garantie
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Le bailleur dispose d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois lorsque des retenues justifiées sont opérées, pour des réparations ou des impayés.
Le bailleur peut-il garder une partie du dépôt en copropriété ?
Oui. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver provisoirement jusqu’à 20 % du dépôt dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. Le solde est restitué dans le mois suivant l’approbation des comptes de la copropriété.
Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité n’est pas due si le retard vient de l’absence de nouvelle adresse du locataire.
Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt ?
Adressez d’abord une lettre recommandée de mise en demeure rappelant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Sans réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et Service-Public : dépôt de garantie dans un bail d’habitation. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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