Dans un bail commercial, tous les travaux ne se valent pas. Certains restent à la charge du bailleur et ne peuvent pas être transférés au locataire, même par une clause du contrat. Vous occupez un local et un gros chantier s’annonce ? Voici comment se répartissent les travaux entre le propriétaire et le preneur.
En résumé
Les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur. Elles visent les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les murs de soutènement et de clôture. Depuis la loi Pinel de 2014, ces dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, qui conserve l’entretien courant.
Les travaux qui restent au bailleur
Le coeur du sujet tient dans l’article 606 du Code civil. Ce texte définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations relèvent de l’entretien.
La jurisprudence ajoute un critère pratique. Une réparation est qualifiée de grosse réparation lorsqu’elle touche le bâtiment dans sa structure et dans sa solidité générale. Ce qui maintient simplement le local en bon état relève au contraire de l’entretien courant, qui reste au locataire.
| Travaux | En principe à la charge de |
|---|---|
| Gros murs et voûtes | Bailleur |
| Rétablissement des poutres et couvertures entières | Bailleur |
| Murs de soutènement et de clôture en entier | Bailleur |
| Mise en conformité relevant des grosses réparations | Bailleur |
| Entretien courant du local | Locataire |
Ce que la loi Pinel a verrouillé
Avant 2014, le bailleur pouvait souvent transférer une large part des travaux au locataire. La loi Pinel du 18 juin 2014 a changé la donne. Les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606, de même que les travaux de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations, ne peuvent plus être mis à la charge du preneur.
Une clause contraire est privée d’effet sur ce point. Le locataire garde l’entretien courant et les réparations qui ne touchent pas le gros oeuvre. Une répartition claire dans le bail évite la plupart des litiges.
Le saviez-vous ?
Au moment de signer, le bailleur doit remettre un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser sur les trois années suivantes, avec un budget estimatif. Tous les trois ans, il communique un état récapitulatif des travaux déjà effectués et leur coût.
Forces et limites de cette répartition
Le cadre protège le locataire, mais la qualification des travaux reste parfois délicate. Voici les deux faces de la médaille.
Ce qui vous protège
Grosses réparations de l’article 606 à la charge du bailleur. Mise en conformité relevant du gros oeuvre exclue de vos charges. État prévisionnel et récapitulatif des travaux communiqués.
Les points de vigilance
La limite entre grosse réparation et entretien dépend de la structure touchée. Les baux signés avant le 5 novembre 2014 restent régis par leurs anciennes clauses.
Ce que dit la loi
L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations relèvent de l’entretien. Depuis la loi Pinel et l’article L145-40-2 du Code de commerce, ces grosses réparations ne peuvent plus être imputées au locataire.
Bien rédiger la clause de travaux
Au moment de la signature, faites lister précisément les travaux à la charge de chacun. Une clause qui se contente d’écarter l’article 606 sans détailler la répartition prête à discussion. Mieux vaut un tableau clair, poste par poste, annexé au bail.
Le piège classique
Accepter une clause qui met à votre charge l’ensemble des travaux, y compris ceux du gros oeuvre. Une telle clause est sans effet pour les grosses réparations de l’article 606. Faites distinguer dans le bail ce qui relève de la structure et ce qui relève de l’entretien courant.
Que faire si le bailleur vous facture le gros oeuvre
Si une facture de grosses réparations vous est adressée, demandez par écrit la nature exacte des travaux et la clause invoquée. Conservez le bail, les devis et les états de travaux. Un échange amiable suffit souvent. À défaut, un avocat en droit immobilier peut faire requalifier la dépense et saisir le tribunal compétent.
Pour approfondir, consultez nos articles sur les droits du locataire commercial en fin de bail, sur les recours en cas de loyer commercial trop élevé et sur les travaux qui nécessitent un vote en assemblée générale.
FAQ : travaux à la charge du bailleur
Quels travaux le bailleur doit-il prendre en charge ?
Le bailleur supporte les grosses réparations de l’article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en entier.
La loi Pinel a-t-elle changé la répartition des travaux ?
Oui. Depuis la loi Pinel de 2014, les grosses réparations de l’article 606 et les mises en conformité qui en relèvent ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, même par une clause du bail.
Qui paie la mise en conformité de l’immeuble ?
Lorsque la mise en conformité relève des grosses réparations touchant la structure, elle incombe au bailleur. Si elle se limite à un entretien courant, elle peut rester au locataire selon le bail.
Comment éviter un litige sur les travaux ?
Faites détailler dans le bail la répartition des travaux poste par poste, en distinguant le gros oeuvre de l’entretien courant. Une clause claire et annexée limite les contestations.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 606 du Code civil et Répartition des travaux du bail commercial. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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