Détenir un bien à plusieurs sans pouvoir s’entendre sur sa vente est une situation éprouvante. La question revient souvent : peut-on forcer un coïndivisaire à vendre ? La réponse est nuancée. On ne contraint pas une personne à signer, mais le droit ouvre plusieurs voies pour sortir d’une indivision bloquée. Vous découvrirez ici les mécanismes prévus par le Code civil pour débloquer la vente d’un bien indivis.
En résumé
L’article 815 du Code civil garantit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Quand le bien ne peut pas être partagé, le partage judiciaire conduit à sa vente aux enchères, la licitation. Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent provoquer la vente par notaire avec l’autorisation du tribunal, selon l’article 815-5-1. Le juge peut aussi autoriser la vente lorsqu’un refus met en péril l’intérêt commun.
Pourquoi on ne peut pas obliger quelqu’un à signer
Dans une indivision, chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part et non d’un bien identifié. Vendre le bien entier suppose en principe l’accord de tous, car il s’agit d’un acte de disposition. Refuser de vendre reste donc un droit pour chacun. Personne ne peut être forcé à apposer sa signature sur un compromis.
Le droit ne laisse pas pour autant les autres prisonniers de ce refus. L’indivision est conçue comme un état provisoire, et le législateur a prévu des solutions pour en sortir malgré l’opposition d’un coïndivisaire. Forcer la vente n’est pas possible, mais obtenir la sortie de l’indivision l’est très souvent.
| Voie | Condition | Texte applicable |
|---|---|---|
| Partage judiciaire et licitation | Bien non commodément partageable | Articles 815 et 840 |
| Vente à la majorité des deux tiers | Détenir au moins deux tiers des droits | Article 815-5-1 |
| Autorisation judiciaire de vente | Refus mettant en péril l’intérêt commun | Article 815-5 |
Le partage judiciaire et la licitation
La voie la plus classique reste le partage. L’article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de le provoquer à tout moment. Si les autres refusent l’amiable, l’héritier ou le coïndivisaire saisit le tribunal judiciaire pour un partage judiciaire encadré par l’article 840.
Un logement se partage rarement en parts physiques. Quand le bien ne peut pas être commodément partagé, le juge ordonne sa vente aux enchères, appelée licitation. Le prix obtenu remplace alors le bien dans la masse à partager et chaque indivisaire reçoit sa part. Cette solution permet de sortir de l’indivision même face à un refus catégorique de vendre à l’amiable.
Le saviez-vous ?
Lors d’une licitation, un indivisaire peut se porter acquéreur du bien aux enchères. Il dispose même d’un droit de substitution lui permettant, dans le délai légal, de se substituer à l’acheteur tiers en reprenant le prix et les conditions de l’adjudication, afin de conserver le bien dans la famille.
La procédure des deux tiers des droits
Depuis la loi de 2009, l’article 815-5-1 du Code civil ouvre une voie spécifique. Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis peuvent provoquer la vente du bien sans avoir à attendre l’accord de tous. Cette règle évite qu’un coïndivisaire minoritaire ne bloque seul toute la situation.
La procédure passe par un notaire. Les indivisaires majoritaires expriment devant lui leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres dans le mois. En cas d’opposition ou de silence pendant trois mois, il dresse un procès-verbal. Le tribunal peut alors autoriser la vente, qui s’effectue par adjudication, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Atouts de la procédure des deux tiers
Elle évite l’enlisement d’une indivision bloquée par une minorité, encadre la vente par un notaire et un juge, et protège les droits de chacun grâce au contrôle judiciaire de l’atteinte excessive.
Limites à garder en tête
Elle suppose de réunir effectivement deux tiers des droits, ce qui n’est pas toujours le cas. Elle reste exclue en cas de démembrement de propriété et passe par une vente aux enchères, parfois moins avantageuse qu’une vente négociée.
Ce que dit la loi
L’article 815-5-1 du Code civil prévoit que l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal, à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, sauf démembrement de la propriété. La vente est alors réalisée par licitation.
Quand le juge autorise la vente
Au-delà de la majorité des deux tiers, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. L’article 815-5 du Code civil lui permet d’autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un autre serait nécessaire, dès lors que le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun. Cette voie reste réservée aux situations où l’inaction cause un réel préjudice à l’indivision.
Le piège classique
Confondre l’article 815-5 et l’article 815-5-1. Le premier vise un refus mettant en péril l’intérêt commun et permet au juge d’autoriser un acte précis. Le second repose sur la majorité des deux tiers et n’exige pas de prouver un péril. Choisir le mauvais fondement peut faire échouer la demande.
Bien préparer sa démarche
Avant d’engager une procédure, mieux vaut faire le point sur la répartition exacte des droits et tenter une dernière fois l’amiable. Un notaire peut estimer le bien et chiffrer les frais. Lorsque le dialogue est rompu, l’accompagnement d’un avocat aide à choisir le bon fondement et à sécuriser la vente.
Pour aller plus loin
D’autres guides approfondissent ces questions. Consultez nos pages sur comment sortir d’un blocage en indivision, sur les conséquences fiscales de la vente d’un bien en indivision, ou encore sur le partage d’un bien immobilier en indivision.
FAQ : forcer la vente d’un bien en indivision
Peut-on vraiment forcer un coïndivisaire à vendre ?
On ne peut pas le contraindre à signer, mais on peut sortir de l’indivision malgré son refus. Le partage judiciaire, la procédure des deux tiers ou l’autorisation du juge permettent d’aboutir à la vente du bien.
Que faut-il pour utiliser la procédure des deux tiers ?
Il faut réunir des indivisaires détenant ensemble au moins deux tiers des droits indivis. Ils expriment leur intention devant notaire, puis le tribunal autorise la vente par adjudication selon l’article 815-5-1.
Combien de temps dure une procédure de licitation ?
Le délai varie selon la complexité et le tribunal saisi, mais il s’étale souvent sur plusieurs mois. Le passage devant notaire, l’éventuelle expertise et la mise aux enchères allongent la durée totale.
Un indivisaire peut-il racheter le bien aux enchères ?
Oui. Lors d’une licitation, un indivisaire peut enchérir comme tout acquéreur. Il bénéficie en outre d’un droit de substitution lui permettant de reprendre le bien au prix de l’adjudication dans le délai légal.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 815-5-1 du Code civil et Service-Public : la succession en indivision. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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