Quand vous louez un logement nu, le fisc ne taxe pas vos loyers bruts mais votre revenu foncier net. Encore faut-il déduire les bonnes charges, et seulement au régime réel. Une déduction mal placée, ou un travaux requalifié, peut faire grimper votre impôt sans que vous le voyiez venir.
Voici la liste des charges réellement déductibles des revenus fonciers, la frontière avec celles qui ne le sont pas, et le mécanisme du déficit foncier qui peut alléger votre impôt global.
En résumé
- Les charges déductibles sont listées à l’article 31 du CGI, pour la location nue au régime réel.
- Sont déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, entretien et réparation, travaux d’amélioration, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion.
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
- Au micro-foncier, un abattement de 30 % remplace toute déduction.
Quelles sont les principales charges déductibles des revenus fonciers
Au régime réel, l’article 31 du CGI énumère les charges que vous pouvez retrancher de vos loyers. On y trouve les intérêts et frais d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance dont l’assurance loyers impayés, les dépenses d’entretien et de réparation, et les travaux d’amélioration.
S’y ajoutent les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, les frais de gestion et honoraires, ainsi que les provisions pour charges de copropriété. Chaque dépense doit se rattacher à un bien dont les loyers sont imposés en revenus fonciers.
L’outil ci-dessous vous dit, pour une dépense donnée, si elle entre ou non dans le calcul.
Le tableau suivant classe les dépenses les plus fréquentes.
| Dépense | Déductible au régime réel ? |
|---|---|
| Intérêts et frais d’emprunt | Oui |
| Taxe foncière | Oui |
| Primes d’assurance (dont loyers impayés) | Oui |
| Dépenses d’entretien et de réparation | Oui |
| Travaux d’amélioration | Oui |
| Travaux de construction ou d’agrandissement | Non |
| Frais de notaire d’acquisition | Non (entrent dans la plus-value) |
Quels travaux ouvrent droit à déduction
La distinction est subtile mais déterminante. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles, car ils maintiennent ou modernisent le logement sans en changer la structure. Refaire une toiture, remplacer une chaudière ou installer une cuisine équipée entrent dans cette catégorie.
En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Surélever une maison, ajouter une pièce ou augmenter la surface habitable relève de l’investissement, pas de la charge déductible. C’est souvent sur cette frontière que se jouent les redressements.
💡 Le saviez-vous ?
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part liée aux travaux s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, ce qui réduit directement votre impôt. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
Comment distinguer charges déductibles et non déductibles
La règle de base est simple : une charge n’est déductible que si elle a été engagée pour acquérir ou conserver le revenu locatif, et que le bien est loué nu au régime réel. Une dépense personnelle, ou liée à un logement vacant sans intention de louer, n’entre pas dans le calcul.
Attention aussi au régime fiscal. Au micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace toute déduction réelle. Déduire des charges en plus de cet abattement n’est pas possible : il faut opter pour le régime réel pour déduire au réel.
✅ Le régime réel est intéressant si
- Vos charges dépassent 30 % des loyers
- Vous financez l’achat par emprunt
- Vous engagez des travaux d’amélioration
⚠️ Le micro-foncier suffit si
- Vos charges réelles sont faibles
- Vos loyers annuels restent sous le plafond
- Vous préférez la simplicité déclarative
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 31 du CGI fixe la liste des charges déductibles des revenus fonciers au régime réel : dépenses de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, impositions liées au bien comme la taxe foncière, frais de gestion et provisions de copropriété. Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement en sont expressément exclues.
Comment justifier vos charges foncières face au fisc
La déduction se déclare, mais elle se prouve aussi. Conservez factures, contrats de prêt, tableaux d’amortissement, avis de taxe foncière, quittances d’assurance et décomptes de copropriété. En cas de contrôle, c’est ce dossier qui sécurise vos déductions.
Soyez précis sur la nature des travaux. Une facture qui mentionne un agrandissement ne pourra pas être déduite, même partiellement. Demandez à l’artisan un libellé fidèle aux travaux réellement réalisés, sans ambiguïté.
🚩 Le piège classique
Déduire des frais de notaire d’achat ou des travaux d’agrandissement de ses revenus fonciers. Ces dépenses ne sont pas déductibles : elles s’ajoutent au prix d’acquisition et joueront plus tard sur le calcul de la plus-value. Les confondre avec des charges courantes expose à un redressement.
Comment optimiser vos déductions pour réduire l’impôt
La première optimisation consiste à choisir le bon régime. Si vos charges réelles dépassent l’abattement de 30 % du micro-foncier, le régime réel devient plus avantageux. Faites le calcul chaque année, votre situation évolue avec les travaux et l’emprunt.
La seconde consiste à piloter vos travaux. Concentrer des travaux d’amélioration déductibles sur une année à forts loyers peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Un accompagnement par un professionnel sécurise la qualification des dépenses.
Pour aller plus loin, voyez comment utiliser le déficit foncier pour payer moins d’impôts. Comparez aussi le micro-foncier et le régime réel. Et avant de louer, pesez le choix entre location nue et location meublée.
FAQ : les charges déductibles des revenus fonciers
Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?
Au régime réel, l’article 31 du CGI permet de déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, les dépenses d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration, les charges de copropriété non récupérables et les frais de gestion.
Les frais de notaire d’achat sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Non. Les frais de notaire liés à l’acquisition ne se déduisent pas des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au prix d’achat et entrent dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Peut-on déduire des travaux d’agrandissement ?
Non. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration le sont, au régime réel.
Que devient le déficit foncier ?
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 31 du CGI et BOFiP : charges déductibles des revenus fonciers. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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