Fiscalité de l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)

Acheter en VEFA, c est acquérir un logement neuf sur plan, avant même qu il sorte de terre. Ce mode d achat ouvre droit à des avantages fiscaux et juridiques qu un bien ancien ne propose pas. Encore faut-il savoir lesquels et à quelles conditions.

Quels sont les principaux avantages fiscaux d un achat en VEFA

Le premier atout tient aux frais d acquisition. Dans le neuf, les frais dits de notaire tombent à environ 2 à 3 % du prix, là où l ancien tourne autour de 7 à 8 %. Sur un budget de plusieurs centaines de milliers d euros, l écart se chiffre en milliers d euros économisés.

Vient ensuite la taxe foncière. Un logement neuf en bénéficie d une exonération temporaire de deux ans, à compter de l année qui suit l achèvement. Cette exonération n est pas automatique : elle suppose une déclaration auprès du centre des impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

Le calculateur ci-dessous compare les frais d acquisition entre un achat neuf en VEFA et un achat dans l ancien.

Au-delà des frais, c est la TVA incluse dans le prix qui distingue le neuf. Voyons comment elle s applique.

Comment fonctionne la TVA lors d un achat en VEFA

Le prix affiché d un logement neuf intègre la TVA au taux de 20 %. Vous ne la payez pas en plus : elle est déjà comprise dans le montant annoncé par le promoteur. C est une différence de fond avec l ancien, soumis lui aux droits de mutation.

Dans certaines zones, ce taux peut descendre à 5,5 %. Les programmes situés en zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ouvrent droit à ce taux réduit, sous conditions de ressources et d usage en résidence principale. L économie réalisée est alors substantielle.

Critère	Achat en VEFA (neuf)	Achat dans l ancien
Frais de notaire	Environ 2 à 3 %	Environ 7 à 8 %
Taxe applicable	TVA incluse (20 %, ou 5,5 % en zone éligible)	Droits de mutation
Taxe foncière	Exonération 2 ans après achèvement	Due dès l acquisition
Paiement	Appels de fonds échelonnés	Paiement intégral à la signature
Garanties	Achèvement, parfait achèvement, biennale, décennale	Vices cachés

Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf

Les frais de notaire ne rémunèrent pas que le notaire. Ils comprennent surtout des taxes reversées à l État et aux collectivités. Dans l ancien, ces droits de mutation pèsent lourd. Dans le neuf, ils sont allégés, ce qui ramène la facture globale autour de 2 à 3 %.

La part qui revient réellement au notaire, ses émoluments, reste encadrée par un barème national. Le gros de l économie vient donc de la fiscalité, pas d une négociation. Un acheteur en VEFA n a pas à chercher à réduire ces frais : ils sont déjà bas par nature.

Quelles garanties protègent l acheteur en VEFA

Acheter sur plan comporte un risque : le logement n existe pas encore. Le droit l encadre par une série de garanties. La garantie financière d achèvement assure que le bien sera terminé, même en cas de défaillance du promoteur. C est la protection la plus structurante du dispositif.

Après la livraison, d autres garanties prennent le relais. La garantie de parfait achèvement couvre les désordres pendant un an, la biennale vise les équipements pendant deux ans, et la décennale protège la solidité de l ouvrage pendant dix ans. Ces délais courent à compter de la réception.

Comment se déroule le paiement par appels de fonds

Le paiement en VEFA suit un calendrier légal lié à l avancement. Vous versez une part à chaque étape clé du chantier, des fondations à la livraison. Ce mécanisme protège l acheteur : vous ne payez pas pour des travaux non réalisés.

Si vous financez par un prêt, la banque débloque les fonds au rythme de ces appels. Pendant la construction, vous ne remboursez souvent que les intérêts sur les sommes déjà versées, ce qu on appelle les intérêts intercalaires. Le budget mensuel monte donc progressivement.

Quelle fiscalité à la revente d un bien acheté en VEFA

À la revente, un logement acheté en VEFA suit le régime de droit commun des plus-values immobilières. Si c est votre résidence principale, la vente est exonérée. Sinon, le gain est taxé à 19 % d impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention.

Un point mérite attention : la durée de détention se compte à partir de l acte authentique, pas de la livraison. Garder le bien plusieurs années permet de réduire, puis d annuler l impôt sur la plus-value, comme pour tout autre logement.

Comment anticiper les évolutions fiscales

La fiscalité du neuf bouge au fil des lois de finances. Les dispositifs d incitation à l investissement locatif ont évolué, et certains ont pris fin. Avant de vous engager, vérifiez les règles applicables l année de votre achat plutôt que de vous fier à un avantage annoncé pour une période passée.

Pour un projet d investissement, un échange avec un professionnel permet de chiffrer l opération dans son ensemble : frais, TVA, taxe foncière et revente. La VEFA reste intéressante, à condition d en mesurer chaque paramètre.

Pour approfondir, consultez notre guide sur les frais de notaire lors d une vente, le fonctionnement de la garantie de parfait achèvement, et celui de la garantie décennale qui protège votre logement neuf.

FAQ : fiscalité de l achat en VEFA