Pendant la crise sanitaire, des règles temporaires ont protégé les commerçants locataires dont l’activité avait été stoppée par les fermetures administratives. Ces dispositifs sont aujourd’hui éteints, mais ils continuent d’éclairer les litiges nés de cette période. Comprendre ce qui a été décidé aide à mesurer ce qui reste applicable. Voici un rappel clair de ces évolutions et de la position retenue par les juges.
En résumé
La loi du 14 novembre 2020 a neutralisé, pour les locataires éligibles, les sanctions liées au non-paiement des loyers pendant les fermetures. La Cour de cassation a écarté la force majeure et la perte de la chose louée. Ces mesures ont pris fin, et le droit commun des baux commerciaux s’applique de nouveau.
Ce que prévoyait la loi du 14 novembre 2020
La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a prorogé l’état d’urgence sanitaire et adopté plusieurs mesures de gestion de la crise. Son article 14 visait les locataires exerçant une activité touchée par une mesure de fermeture administrative. Pour ces commerçants, certaines sanctions habituelles devenaient inapplicables pendant la période concernée.
Concrètement, le bailleur ne pouvait pas, pendant ce temps protégé, prononcer la résiliation du bail pour impayé, appliquer des pénalités ou des intérêts de retard, ni mettre en jeu les garanties attachées au paiement. Les clauses résolutoires jouant sur ce fondement étaient écartées. Un décret du 30 décembre 2020 a fixé les seuils d’éligibilité, notamment une baisse de chiffre d’affaires marquée et une taille d’entreprise limitée.
| Question | Pendant la crise | Aujourd’hui |
|---|---|---|
| Résiliation pour impayé | Neutralisée pour les locataires éligibles pendant la fermeture | Possible selon le droit commun du bail |
| Pénalités et intérêts | Écartés sur la période protégée | Applicables selon le contrat |
| Force majeure invoquée par le locataire | Plaidée par certains preneurs | Écartée par la Cour de cassation |
| Loyers des périodes de fermeture | Litige sur leur exigibilité | Réglé au cas par cas par les juges |
La position de la Cour de cassation
Par une série d’arrêts rendus en 2022, la Cour de cassation a tranché plusieurs questions soulevées par les locataires. Elle a écarté la force majeure invoquée pour échapper au paiement des loyers. Elle a aussi refusé d’assimiler la fermeture administrative à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.
Pour les juges, l’interdiction temporaire d’accueillir du public ne porte pas sur le local lui-même et ne prive pas le bailleur de son obligation de délivrance. Les preneurs ne pouvaient donc pas se libérer sur ces fondements. La Cour a malgré tout pris en compte les dispositifs de protection prévus par la loi, qui limitaient ce que le bailleur pouvait exiger au titre des seules périodes de fermeture.
Le saviez-vous ?
La protection prévue par la loi de 2020 ne supprimait pas la dette de loyer. Elle suspendait seulement les sanctions et les voies d’exécution pendant la période concernée. Une fois ce délai écoulé, le bailleur retrouvait ses droits, ce qui a nourri de nombreux contentieux sur les sommes restées dues.
Ce qu’il faut retenir de ces évolutions
Ces règles relevaient d’un régime exceptionnel, pensé pour une situation précise et limitée dans le temps. Elles n’ont pas modifié durablement le statut des baux commerciaux. Connaître leur contenu reste utile pour deux raisons, présentées ci-dessous.
Ce que ce rappel apporte
Il aide à comprendre les litiges encore en cours, nés des loyers de la période de fermeture. Il clarifie pourquoi la force majeure a été écartée. Il rappelle que la dette de loyer subsistait malgré la protection.
Ses limites
Ces mesures ne s’appliquent plus aux situations nouvelles. Elles ne constituent pas un précédent pour d’autres fermetures. Chaque litige résiduel dépend des dates et de l’éligibilité du locataire concerné.
Ce que dit la loi
L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a neutralisé, pour les locataires éligibles, les sanctions liées au non-paiement des loyers pendant les fermetures administratives. L’article 1722 du Code civil, écarté par la Cour de cassation dans ce contexte, concerne la perte de la chose louée.
Les pièges à éviter en relisant cette période
L’erreur la plus fréquente consiste à croire que les loyers de la période de fermeture étaient effacés. Ce n’était pas le cas. Une autre confusion porte sur la portée de la protection, qui ne couvrait que les locataires remplissant les conditions du décret.
Piège classique
Penser que la force majeure ou la perte de la chose louée permettait d’annuler les loyers de la période Covid. La Cour de cassation a clairement écarté ces deux arguments. Invoquer aujourd’hui ces fondements pour un litige résiduel risque d’aboutir à un rejet.
Pour aller plus loin
Pour replacer ce sujet dans le droit commun, vous pouvez consulter nos guides sur les travaux qui incombent au bailleur dans un bail commercial, sur les recours en cas de litige sur un bail commercial et sur les recours en cas de loyer commercial trop élevé.
FAQ : baux commerciaux et Covid
Les loyers de la période de fermeture étaient-ils annulés ?
Non. La loi a suspendu les sanctions et les voies d’exécution pour les locataires éligibles, mais la dette de loyer subsistait. Beaucoup de litiges ont porté ensuite sur le règlement de ces sommes.
La force majeure permettait-elle d’échapper au paiement ?
Non. Par ses arrêts de 2022, la Cour de cassation a écarté la force majeure invoquée par les locataires pour ne pas payer leurs loyers commerciaux pendant les fermetures.
Qui pouvait bénéficier de la protection de la loi de 2020 ?
Les locataires dont l’activité était affectée par une mesure de fermeture administrative et qui remplissaient les conditions fixées par décret, notamment de taille d’entreprise et de baisse de chiffre d’affaires.
Ces règles s’appliquent-elles encore aujourd’hui ?
Non. Ces dispositifs exceptionnels ont pris fin. Le droit commun des baux commerciaux s’applique de nouveau. Ce rappel sert surtout à comprendre les litiges nés de cette période.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et Cour de cassation : loyers commerciaux et Covid (2022). Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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