Augmenter le loyer d’un logement loué n’a rien d’une décision libre. En cours de bail, la hausse obéit à des règles précises, fixées par la loi du 6 juillet 1989. Comprendre ces plafonds vous évite un redressement, un litige ou une augmentation purement et simplement annulée par le juge.
En résumé
En cours de bail, vous ne pouvez réviser le loyer que si une clause de révision figure au contrat, une fois par an, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Aucune augmentation n’est possible sans cette clause. En zone d’encadrement, un loyer de référence majoré s’ajoute comme plafond.
Pour les passoires thermiques classées F ou G, la révision est tout simplement gelée.
Le principe : pas de hausse sans clause de révision
Le bailleur ne fixe pas le loyer comme il l’entend en cours de bail. L’article 17-1 de la loi de 1989 pose une condition simple. Sans clause de révision inscrite noir sur blanc dans le contrat, aucune augmentation annuelle ne peut intervenir avant l’échéance du bail.
Quand la clause existe, la révision joue une fois par an, à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année de location. La hausse reste plafonnée par la variation de l’IRL. Cet indice, calculé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers, est publié chaque trimestre par l’INSEE.
| Situation | Augmentation en cours de bail |
|---|---|
| Bail sans clause de révision | Aucune hausse possible avant l’échéance |
| Bail avec clause, hors zone tendue | Une fois par an, plafonnée par l’IRL |
| Logement en zone d’encadrement | IRL et loyer de référence majoré à respecter |
| Logement classé F ou G au DPE | Révision gelée, aucune augmentation |
Le plafond renforcé des zones tendues
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, un second plafond se superpose à l’IRL. Le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le type de logement et l’époque de construction. Ce dispositif vise les grandes agglomérations où la demande locative reste forte.
À la relocation, des règles spécifiques limitent aussi la hausse dans ces zones tendues. Le bailleur ne peut pas profiter du départ d’un locataire pour augmenter librement le loyer du suivant, sauf cas précis comme des travaux d’amélioration ou un loyer manifestement sous-évalué.
Le saviez-vous ?
Si le bailleur oublie d’appliquer la révision dans l’année qui suit sa date d’effet, il est réputé renoncer au rattrapage pour l’année écoulée. La hausse ne prend alors effet que pour l’avenir, à compter de sa demande.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis le durcissement des règles énergétiques, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique connaissent un sort particulier. L’augmentation comme la révision annuelle du loyer y sont gelées. Tant que le bien reste une passoire thermique, le loyer ne bouge pas, même si une clause de révision figure au bail.
Ce que vous pouvez faire
Appliquer la révision annuelle si la clause existe, dans la limite de l’IRL. Réclamer le rattrapage dans l’année. Réviser à la date anniversaire du bail.
Ce qui reste interdit
Augmenter sans clause, dépasser l’IRL ou le loyer de référence majoré, réviser un logement classé F ou G, augmenter plus d’une fois par an.
Ce que dit la loi
L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la variation du loyer ne peut excéder, à la hausse, celle de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE. La révision est exclue pour les logements classés F ou G.
Comment vérifier la hausse appliquée
Pour contrôler une augmentation, repérez d’abord la clause de révision et le trimestre de référence de l’IRL inscrits au bail. Le calcul retient le nouvel indice du trimestre choisi, rapporté à celui de la même période l’année précédente. Tout dépassement de ce plafond rend la part excédentaire récupérable par le locataire.
Piège classique
Croire qu’une augmentation peut être imposée rétroactivement sur plusieurs années. Le rattrapage ne vaut que pour l’année écoulée, à condition d’avoir manifesté sa volonté dans les douze mois. Au-delà, le bailleur perd le bénéfice de la clause pour la période passée.
Que faire en cas de hausse abusive
Face à une augmentation non conforme, le locataire peut d’abord en discuter par écrit avec le bailleur, en rappelant le plafond légal. À défaut d’accord, la commission départementale de conciliation offre une voie gratuite avant le juge. Le tribunal judiciaire reste compétent pour trancher et ordonner le remboursement du trop-perçu.
Pour aller plus loin : comment réviser le loyer d’un bail en cours, comment rédiger un bail d’habitation conforme à la loi et quelle durée pour un bail d’habitation.
FAQ : les plafonds d’augmentation de loyer
Peut-on augmenter un loyer sans clause de révision ?
Non. En cours de bail, l’augmentation annuelle suppose une clause de révision inscrite au contrat. Sans cette clause, le loyer reste figé jusqu’à l’échéance du bail.
Quel est le plafond de la hausse annuelle ?
La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE. En zone d’encadrement, le loyer de référence majoré constitue un second plafond.
Le loyer d’une passoire thermique peut-il augmenter ?
Non. Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, la révision et l’augmentation du loyer sont gelées tant que le bien reste une passoire thermique.
Que faire si l’augmentation dépasse le plafond ?
Le locataire peut contester par écrit, saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. La part excédentaire perçue au-delà du plafond légal est récupérable.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-public.fr : révision du loyer en cours de bail et Légifrance : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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