Quelles charges peuvent être imputées au locataire commercial ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial ne laisse plus le bailleur transférer librement toutes ses dépenses au locataire. Le contrat doit désormais détailler, catégorie par catégorie, ce qui revient à chacun. Vous occupez un local et vous vous demandez ce que vous êtes vraiment tenu de payer ? Voici les règles qui encadrent la répartition des charges.

Ce que la loi Pinel a changé

Avant 2014, le bailleur reportait souvent la quasi-totalité des dépenses sur le preneur, parfois sans liste claire. La loi Pinel a mis fin à cette pratique. L’article L145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Cet inventaire indique leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cette transparence a une conséquence directe. Tout ce qui n’est pas prévu au contrat ne peut pas être réclamé au locataire. Le texte ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Pour les baux antérieurs, les anciennes clauses continuent souvent de produire leurs effets.

Dépense	En principe à la charge de
Entretien courant du local	Locataire
Grosses réparations (article 606 du Code civil)	Bailleur
Honoraires de gestion des loyers	Bailleur
Travaux de vétusté relevant des grosses réparations	Bailleur
Charges expressément prévues au bail	Locataire

Les dépenses qui ne peuvent plus vous être imputées

Le décret du 3 novembre 2014 dresse la liste des dépenses que le bailleur ne peut en aucun cas reporter sur le locataire. On y trouve d’abord les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, qui concernent le gros oeuvre. S’y ajoutent les honoraires liés à la gestion des loyers et les travaux de mise en conformité ou de vétusté dès lors qu’ils relèvent de ces grosses réparations.

Une clause du bail qui prévoirait l’inverse serait privée d’effet sur ce point. Le locataire conserve en revanche l’entretien courant et les charges qui figurent expressément au contrat. La frontière se joue souvent sur la nature exacte des travaux.

Avantages et limites de cet encadrement

Ce cadre protège le locataire contre les reports abusifs, mais il suppose un bail rédigé avec soin. Voici les deux faces de cette transparence.

Vérifier la répartition avant de signer

Avant de vous engager, lisez l’inventaire des charges ligne par ligne. Repérez les postes qui devraient rester au bailleur et qui figureraient pourtant à votre charge. Un poste vague, sans répartition claire, fragilise la clause et peut être contesté.

Que faire en cas de désaccord

Si le bailleur vous réclame une dépense qui relève des grosses réparations, demandez par écrit la justification et la base contractuelle. Conservez les états annuels et le bail. Un échange amiable règle souvent le litige. À défaut, un avocat en droit immobilier peut analyser la clause et, si besoin, saisir le tribunal compétent.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos articles sur la rédaction d’un bail conforme à la loi, sur les recours en cas de loyer commercial trop élevé et sur les charges déductibles des revenus fonciers.

FAQ : charges du locataire commercial