Vous gérez un logement loué et vous vous demandez si vous pouvez augmenter le loyer en cours de bail. La réponse dépend d’une chose simple : la présence ou non d’une clause de révision dans le contrat. Ce guide détaille ce que la loi autorise, comment le calcul se fait avec l’indice de référence des loyers, et les délais à ne pas manquer.
En résumé
Le loyer d’un bail en cours ne peut être révisé qu’une fois par an, et uniquement si une clause de révision figure au bail. La hausse est plafonnée par la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Le bailleur doit agir dans l’année qui suit la date prévue, sinon la révision est perdue. Pour les passoires thermiques classées F et G, toute hausse est gelée.
Quand le loyer peut-il être révisé ?
La révision du loyer n’est jamais automatique. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose une condition de départ : le bail doit contenir une clause de révision. Sans cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du contrat, et le bailleur ne peut le modifier qu’au renouvellement, dans des conditions plus strictes.
Quand la clause existe, la révision intervient une seule fois par an, à la date convenue entre les parties. À défaut de date précise, elle se fait au terme de chaque année de location. La première révision suppose donc qu’une année se soit écoulée depuis la prise d’effet du bail.
Comment se calcule la nouvelle valeur du loyer ?
Le calcul repose sur l’indice de référence des loyers, l’IRL. La hausse ne peut pas dépasser la variation de cet indice sur un an. La formule est la suivante : nouveau loyer égale loyer en cours multiplié par le nouvel IRL du trimestre de référence, divisé par l’IRL du même trimestre l’année précédente.
Au premier trimestre 2026, l’IRL publié par l’INSEE s’établit à 146,60, soit une progression de 0,78 % sur un an. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail, ou à défaut le dernier indice publié à la date de signature.
| Élément | Ce que dit la loi |
|---|---|
| Fréquence | Une fois par an, à la date prévue au bail |
| Condition | Clause de révision présente dans le contrat |
| Plafond de hausse | Variation de l’IRL sur un an |
| Délai du bailleur | Dans l’année suivant la date prévue |
| Passoire thermique (F ou G) | Révision à la hausse gelée |
Le délai d’un an, un piège qui coûte cher
Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer dans l’année qui suit la date prévue. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée. Cette part de hausse ne se rattrape pas et reste définitivement perdue.
Le saviez-vous ?
La révision n’est pas rétroactive. Si le bailleur réclame une hausse en cours d’année avec retard, elle ne s’applique qu’à compter de sa demande, jamais sur les mois passés. Mieux vaut donc poser la révision à la date anniversaire prévue au bail.
Avantages et limites de la clause de révision
Ce que la clause permet
Ajuster le loyer chaque année sur l’inflation mesurée par l’IRL. Préserver le rendement locatif sans renégocier le bail. Une hausse prévisible, encadrée et opposable au locataire.
Ses limites
Hausse plafonnée par l’IRL, jamais libre. Délai d’un an à respecter sous peine de perte. Gel total pour les logements F et G, et plafonds renforcés en zone d’encadrement.
Ce que dit la loi
L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la révision intervient chaque année à la date convenue, dans la limite de la variation de l’IRL. Il précise aussi que le bailleur qui n’a pas manifesté sa volonté de réviser dans l’année est présumé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Depuis la loi Climat et Résilience, la révision est interdite pour les logements classés F ou G.
Zones d’encadrement et logements énergivores
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, des plafonds supplémentaires s’ajoutent au mécanisme de l’IRL. Le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Cette contrainte s’applique en plus de la limite de l’indice.
Pour les passoires thermiques, la règle est plus radicale. Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut faire l’objet d’aucune révision à la hausse. Le gel reste en vigueur tant que des travaux n’ont pas amélioré l’étiquette du bien.
Le piège classique
Croire que l’on peut réviser un loyer sans clause au bail. Beaucoup de bailleurs envoient une demande d’augmentation alors qu’aucune clause de révision n’existe. Le locataire est alors en droit de refuser, et la hausse est inopposable. Vérifiez toujours le contrat avant toute démarche.
Pour aller plus loin
Avant de gérer une révision, assurez-vous que le bail est solide. Consultez nos guides sur comment rédiger un bail d’habitation conforme à la loi, sur quelle durée pour un bail d’habitation, et sur quels documents sont obligatoires pour signer un bail.
FAQ : réviser le loyer d’un bail en cours
Peut-on réviser un loyer sans clause de révision dans le bail ?
Non. En l’absence de clause de révision, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. Une augmentation ne devient possible qu’au moment du renouvellement du contrat, dans des conditions encadrées par la loi.
Combien de fois par an le loyer peut-il être augmenté ?
Une seule fois par an. La révision intervient à la date prévue au bail ou, à défaut, au terme de chaque année de location, et la hausse est plafonnée par la variation de l’IRL.
Que se passe-t-il si le bailleur oublie de réviser le loyer dans les délais ?
Le bailleur dispose d’un an après la date prévue pour demander la révision. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la hausse pour l’année écoulée, et cette part ne se rattrape pas.
Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique ?
Non. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent faire l’objet d’aucune révision à la hausse, tant que leur performance énergétique n’a pas été améliorée.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-Public : indice de référence des loyers et Légifrance : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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