Quand un équipement tombe en panne ou que la vétusté s’installe, locataire et bailleur se renvoient souvent la responsabilité. Pourtant la loi pose une ligne claire. Le propriétaire qui loue son bien reste tenu de fournir un logement décent et de l’entretenir tout au long du bail. Comprendre ce qui relève de sa charge permet d’éviter bien des tensions au moment d’un dégât ou d’une réparation.
En résumé
Le bailleur prend en charge les grosses réparations, l’usure liée à la vétusté, les vices de construction et la mise aux normes. Les articles 1719 et 1720 du Code civil, ainsi que la loi du 6 juillet 1989, encadrent cette obligation. Le locataire ne gère que l’entretien courant et les menues réparations listées par décret.
Une obligation d’entretien posée par le Code civil
Le bailleur doit délivrer un logement en bon état et le maintenir habitable pendant toute la durée de la location. Cette règle découle des articles 1719 et 1720 du Code civil. Le premier impose de livrer un bien en état de servir à l’usage prévu. Le second oblige le propriétaire à réaliser toutes les réparations nécessaires, à l’exception de celles dites locatives.
Concrètement, cela vise tout ce qui touche à la structure et à la solidité du logement. Le gros oeuvre, la toiture, les murs porteurs ou encore le ravalement relèvent du bailleur. Cette obligation ne se négocie pas dans le bail. Une clause qui ferait peser la vétusté sur le locataire serait écartée par le juge.
| Type d’intervention | À la charge de |
|---|---|
| Toiture, gros oeuvre, ravalement | Bailleur |
| Remplacement chaudière usée | Bailleur |
| Vices de construction | Bailleur |
| Travaux de mise aux normes | Bailleur |
| Joints, menues réparations, entretien courant | Locataire |
La frontière entre vétusté et usage
La distinction la plus délicate concerne la vétusté. Un équipement qui se dégrade par l’effet du temps relève du bailleur, même si le locataire s’en sert chaque jour. À l’inverse, une dégradation due à un défaut d’entretien ou à un mauvais usage retombe sur l’occupant. La nuance compte au moment de l’état des lieux de sortie.
Le saviez-vous ?
Une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle prévoit un abattement progressif sur le coût de remplacement des équipements selon leur ancienneté. Cela évite de facturer au locataire un sol ou une peinture qui arrivaient de toute façon en fin de vie.
Ce que le bailleur ne peut pas reporter sur le locataire
Certains travaux restent par nature à la charge du propriétaire. La mise aux normes électriques, les interventions liées à la performance énergétique ou le remplacement d’installations vétustes en font partie. Le locataire ne peut pas non plus supporter le coût des vices de construction, qui touchent la conception même du logement.
À la charge du bailleur
Grosses réparations, toiture, gros oeuvre, chaudière vétuste, mise aux normes et travaux liés à la décence du logement.
À la charge du locataire
Entretien courant, menues réparations, remplacement des petits équipements et réparations listées par le décret de 1987.
Ce que dit la loi
L’article 1720 du Code civil prévoit que le bailleur doit entretenir le bien en état de servir à l’usage prévu et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. La loi du 6 juillet 1989 impose en parallèle un logement décent.
Que faire si le bailleur ne réalise pas les travaux
Le locataire confronté à un propriétaire passif commence par une demande écrite. Une lettre recommandée avec accusé de réception fixe la nature des travaux et un délai. Sans réaction, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux et accorder une réduction de loyer.
Piège classique
Ne réalisez jamais vous-même de grosses réparations à la place du bailleur sans accord écrit, en espérant déduire le coût du loyer. Cette retenue unilatérale peut être jugée fautive et justifier une procédure contre vous. Passez d’abord par la mise en demeure puis par le juge.
Pour aller plus loin
D’autres situations touchent de près la relation entre propriétaire et occupant. Vous pouvez consulter nos guides sur comment rédiger un bail d’habitation conforme à la loi, sur les droits d’un locataire en cas de vente du logement et sur les charges déductibles des revenus fonciers.
FAQ : réparations à la charge du bailleur
Le bailleur doit-il payer le remplacement d’une chaudière usée ?
Oui, lorsque la chaudière arrive en fin de vie par l’effet de la vétusté, son remplacement incombe au propriétaire. Le locataire ne supporte que l’entretien annuel courant de l’appareil.
Une clause du bail peut-elle mettre les grosses réparations sur le locataire ?
Non. L’obligation d’entretien du bailleur découle de dispositions d’ordre public. Une clause qui transférerait la vétusté ou les grosses réparations au locataire serait réputée non écrite.
Qui paie la mise aux normes électriques d’un logement loué ?
La mise aux normes relève du bailleur, car elle touche à la décence et à la sécurité du logement. Le locataire n’a pas à financer ces travaux structurels.
Que faire si le propriétaire refuse de réaliser une grosse réparation ?
Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réponse, saisissez la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection qui peut ordonner les travaux.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 1720 du Code civil et Service-Public : travaux à la charge du propriétaire. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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