Au moment de vendre un appartement en copropriété, une question revient toujours : qui règle les charges, le vendeur ou l’acheteur ? La réponse tient à deux repères, la date de la vente et la date d’exigibilité des appels de fonds. L’état daté préparé par le syndic éclaire la situation comptable. Voici comment se répartit concrètement chaque dépense entre les parties.
L’essentiel en bref
Le redevable d’une charge est en principe celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de l’appel de fonds correspondant. Le vendeur supporte donc les charges exigibles avant la vente, l’acheteur celles devenues exigibles après. L’état daté établi par le syndic précise la situation. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur.
Le critère décisif : la date d’exigibilité
La règle de base est simple à formuler. Celui qui est copropriétaire au jour où une charge devient exigible en est redevable. Pour les provisions du budget prévisionnel, le syndic émet des appels de fonds à dates fixes, le plus souvent par trimestre. Chaque appel exigible avant la vente reste à la charge du vendeur.
Après la vente, le nouveau copropriétaire prend le relais. Les appels exigibles à compter de son acquisition lui reviennent. Ce qui compte n’est donc pas la période couverte par la charge, mais la date à laquelle le syndic peut en réclamer le paiement.
| Dépense | Critère | Redevable de principe |
|---|---|---|
| Charges courantes du budget | Date d’exigibilité de l’appel | Copropriétaire à cette date |
| Travaux hors budget | Date d’exigibilité de l’appel | Vendeur ou acheteur selon le calendrier |
| Régularisation des comptes | Date d’approbation des comptes | Copropriétaire à l’approbation |
| Fonds de travaux versé | Acquis au syndicat | Non remboursé au vendeur |
L’état daté, document clé de la vente
Avant la signature, le syndic établit un état daté à la demande du notaire. Ce document récapitule la situation financière du lot : sommes dues par le vendeur, provisions à venir, avances et fonds de travaux. Il sert de base à la répartition entre les parties et évite les contestations ultérieures.
Le notaire s’appuie sur ce relevé pour solder la situation du vendeur et informer l’acheteur de ses engagements futurs. Un état daté clair sécurise la transaction pour tout le monde.
Le saviez-vous ?
La répartition fixée entre vendeur et acheteur ne s’impose pas au syndic. Selon le décret du 17 mars 1967, c’est la notification de la vente au syndic par le notaire qui rend la mutation opposable au syndicat. Tant que cette notification n’a pas eu lieu, le syndic continue de réclamer les charges au vendeur.
Le cas particulier des travaux votés
Les travaux décidés en assemblée générale soulèvent souvent des tensions. Là encore, le redevable de chaque appel de fonds est celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de cet appel. Un vote intervenu avant la vente ne suffit pas à mettre la dépense à la charge du vendeur si l’appel n’est exigible qu’après le transfert de propriété.
Acheteur comme vendeur ont intérêt à examiner le calendrier des appels. La connaissance des travaux votés mais non encore appelés permet d’ajuster le prix ou de prévoir une clause adaptée.
✓ Bons réflexes
Demander un état daté à jour avant de signer.
Vérifier le calendrier des appels de fonds pour les travaux.
Faire notifier la vente au syndic sans délai par le notaire.
⚠ Points de vigilance
Le fonds de travaux versé n’est pas remboursé au vendeur.
Une régularisation peut tomber sur celui présent à l’approbation des comptes.
Un accord entre parties n’engage pas le syndicat.
Ce que dit la loi
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe la répartition des charges lors de la mutation d’un lot, en retenant la date d’exigibilité des appels de fonds. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, donc non remboursables au vendeur.
Le fonds de travaux n’est pas remboursé
Beaucoup de vendeurs espèrent récupérer leurs cotisations au fonds de travaux. La loi en décide autrement. Les sommes versées sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Elles profitent au nouvel acquéreur, sans donner lieu à remboursement du vendeur par la copropriété.
Rien n’interdit toutefois aux parties d’en tenir compte. L’acheteur peut accepter de verser au vendeur une somme équivalente, intégrée au prix. Cette modalité se négocie librement, hors du périmètre du syndicat.
Le piège classique
Croire qu’un arrangement écrit dans le compromis suffit à tout régler est trompeur. Les parties peuvent aménager leurs rapports, mais cet accord reste sans effet à l’égard du syndicat. Le syndic continue de réclamer les charges au copropriétaire désigné par la loi, à charge ensuite pour les parties de se faire les comptes entre elles.
Sécuriser la répartition dans l’acte
Vendeur et acheteur gagnent à anticiper. Une clause précise dans l’acte de vente peut organiser le sort des travaux votés, du fonds de travaux ou d’une régularisation attendue. Le notaire et, au besoin, un avocat aident à rédiger ces stipulations. Mieux vaut clarifier avant la signature que se disputer après.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur la répartition des charges entre copropriétaires, sur le déroulement de la vente d’un lot de copropriété et sur les droits du locataire en cas de vente du logement.
FAQ : charges entre vendeur et acheteur
Qui paie les charges courantes lors d’une vente ?
Le redevable est en principe celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de l’appel de fonds. Le vendeur supporte donc les appels exigibles avant la vente, l’acheteur ceux exigibles après.
À quoi sert l’état daté ?
L’état daté, établi par le syndic à la demande du notaire, récapitule la situation comptable du lot : sommes dues, provisions à venir, fonds de travaux. Il sert de base à la répartition entre vendeur et acheteur.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Le critère reste la date d’exigibilité de l’appel de fonds correspondant. Un vote antérieur à la vente ne met pas la dépense à la charge du vendeur si l’appel n’est exigible qu’après le transfert de propriété.
Le vendeur récupère-t-il le fonds de travaux ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Elles ne sont pas remboursées au vendeur, sauf accord pour les intégrer au prix de vente.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-Public : charges de copropriété et Légifrance : décret du 17 mars 1967. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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