En copropriété, voter des travaux suppose d’atteindre la bonne majorité, et celle-ci change selon la nature du projet. Un simple ravalement ne se vote pas comme une surélévation. Se tromper de règle de vote, c’est risquer une décision fragile, voire annulable. Voici comment la loi du 10 juillet 1965 organise ces majorités, et comment situer vos travaux.
En résumé
La majorité requise dépend de la nature des travaux, selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Entretien et maintenance : majorité simple de l’article 24. Amélioration et rénovation énergétique : majorité absolue de l’article 25. Surélévation et transformations lourdes : double majorité de l’article 26.
Une passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 quand un tiers des voix a été réuni.
La majorité simple pour l’entretien courant
Les travaux d’entretien et de maintenance se votent à la majorité de l’article 24. C’est la majorité simple : on compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes et les absents ne pèsent pas dans le calcul, ce qui rend cette majorité plus facile à réunir.
Entrent dans cette catégorie les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et inscrits au budget prévisionnel. Réfection d’une toiture vétuste, remise en état d’une cage d’escalier, entretien des canalisations communes : ces dépenses courantes ne demandent pas de majorité renforcée. Reste à bien distinguer l’entretien de l’amélioration, car la frontière conditionne le vote.
Pour situer rapidement votre projet, cet outil indique l’article et la majorité applicables.
Le passage de l’entretien à l’amélioration fait basculer le vote vers une majorité plus exigeante.
Amélioration et travaux d’économie d’énergie
Les travaux d’amélioration relèvent de l’article 25, qui exige la majorité absolue. On compte ici les voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. La barre est plus haute, ce qui se conçoit pour des décisions qui modifient le confort ou la valeur de l’immeuble.
La plupart des travaux d’économie d’énergie suivent le même régime de l’article 25. Installer une isolation par l’extérieur, remplacer une chaudière collective, moderniser un système de chauffage : ces projets demandent la majorité absolue. Le tableau ci-dessous récapitule les trois grandes majorités et leurs cas d’usage.
| Type de travaux | Article | Majorité requise |
|---|---|---|
| Entretien, maintenance, budget prévisionnel | Article 24 | Majorité simple des présents, représentés ou votant par correspondance |
| Amélioration, plupart des travaux d’économie d’énergie | Article 25 | Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires |
| Surélévation, transformation d’équipements | Article 26 | Double majorité (majorité des copropriétaires et 2/3 des voix) |
Les travaux qui exigent une double majorité
Certaines décisions touchent à la structure même de l’immeuble ou à sa configuration. La surélévation, la transformation d’équipements collectifs ou l’aliénation de parties communes relèvent de l’article 26. Cette double majorité réunit la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
Le niveau d’exigence se comprend par l’ampleur de l’engagement. Modifier la silhouette du bâtiment ou son fonctionnement affecte durablement chaque copropriétaire. La loi protège ainsi la minorité contre des projets lourds décidés trop facilement.
💡 Le saviez-vous
L’article 25-1 prévoit une passerelle utile. Quand un vote à l’article 25 n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24. De quoi débloquer un projet sans reconvoquer une nouvelle assemblée.
L’impact sur les parties communes change-t-il la donne
Plus un projet affecte les parties communes ou la structure, plus la majorité requise grimpe. Un simple rafraîchissement reste en majorité simple, mais dès qu’on modifie l’aspect extérieur ou la destination d’un local, on bascule vers l’article 25 voire l’article 26. La qualification des travaux est donc l’étape décisive du vote.
En cas de doute, le syndic et le conseil syndical ont intérêt à faire qualifier les travaux en amont. Une résolution mal classée s’expose à une contestation. Mieux vaut un avis clair avant l’assemblée qu’un litige après.
Bien qualifier les travaux
Vote sécurisé, décision difficile à contester, projet mené sans reconvocation, sérénité pour la copropriété.
Se tromper de majorité
Résolution fragile, risque d’annulation en justice, chantier bloqué, délais et frais supplémentaires.
⚖️ Ce que dit la loi
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répartit les décisions selon trois majorités : l’article 24 pour l’entretien, l’article 25 pour l’amélioration et la plupart des travaux d’économie d’énergie, l’article 26 pour les travaux les plus lourds. L’article 25-1 autorise un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 lorsque le tiers des voix a été réuni.
Le cas des travaux urgents
Une fuite majeure, un effondrement partiel, un risque pour la sécurité des occupants : certaines situations ne peuvent pas attendre la prochaine assemblée. Le syndic peut alors faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il informe les copropriétaires et convoque sans délai une assemblée pour régulariser.
Cette urgence reste une exception encadrée. Elle vise la conservation de l’immeuble, pas le confort ou l’embellissement. Le syndic engage sa responsabilité s’il qualifie d’urgents des travaux qui ne le sont pas, d’où l’intérêt de documenter la situation.
⚠️ Le piège classique
Voter des travaux d’amélioration à la majorité de l’article 24 pour réunir les voix plus facilement. La décision est alors attaquable, car la nature des travaux imposait l’article 25. Un copropriétaire opposant peut en demander l’annulation dans le délai légal de contestation.
Bien préparer le vote de vos travaux
Avant l’assemblée, plusieurs réflexes évitent les déconvenues. Faites inscrire la question à l’ordre du jour avec des devis chiffrés et la majorité visée clairement annoncée. Une résolution précise se vote mieux qu’un projet flou, et elle résiste mieux à une contestation.
Pensez aussi aux pouvoirs et au vote par correspondance, qui peuvent faire la différence sur une majorité serrée. Pour la rénovation énergétique, vérifiez les aides mobilisables, car elles pèsent dans la décision collective. Un copropriétaire bien informé vote en connaissance de cause.
Pour approfondir, consultez nos guides sur le déroulement d’une assemblée générale, la contestation d’une décision d’AG, et la répartition qui paie quoi en copropriété.
FAQ : majorités de vote des travaux en copropriété
Quelle majorité pour des travaux d’entretien ?
La majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. On compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les abstentions ne comptent pas.
Quelle majorité pour la rénovation énergétique ?
La plupart des travaux d’économie d’énergie relèvent de l’article 25, soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Si le tiers des voix est réuni, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 est possible grâce à l’article 25-1.
Quels travaux exigent la double majorité ?
Les travaux les plus lourds, comme une surélévation ou la transformation d’équipements collectifs, relèvent de l’article 26. La double majorité réunit la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
Que se passe-t-il si on se trompe de majorité ?
La résolution devient fragile et peut être annulée par le juge à la demande d’un copropriétaire opposant ou défaillant, dans le délai légal de contestation. D’où l’importance de bien qualifier les travaux avant le vote.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : loi du 10 juillet 1965 et Service-Public : règles de vote en assemblée générale. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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