Quelles sont les étapes d’une procédure d’expulsion ?

Face à un locataire qui ne paie plus, la tentation est grande de vouloir aller vite. La procédure d’expulsion obéit pourtant à des étapes strictes, encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d’exécution. Brûler une étape, c’est risquer de tout recommencer. Voici le parcours complet, des premiers actes jusqu’au concours de la force publique.

Le point de départ : le commandement de payer

Tout commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, l’ancien huissier. Quand le bail contient une clause résolutoire, cet acte vise cette clause et ouvre un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette. Ce délai est posé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire paie dans ce délai, l’affaire s’arrête là et le bail se poursuit. À défaut, la clause résolutoire est susceptible de jouer et le bailleur peut saisir le juge. Cette première étape conditionne toute la suite, d’où l’importance d’un acte rédigé sans erreur.

Pour vous repérer dans le calendrier, cet outil indique l’étape suivante et son délai.

La présence ou l’absence d’une clause résolutoire dans le bail oriente toute la marche à suivre.

Sans clause résolutoire dans le bail

Quand le bail ne prévoit pas de clause résolutoire, le bailleur ne peut pas s’appuyer sur son jeu automatique. Il assigne directement le locataire devant le juge des contentieux de la protection et demande la résiliation judiciaire du bail. Le juge apprécie alors la gravité des manquements avant de décider.

Cette voie laisse plus de marge d’appréciation au magistrat. Il peut refuser la résiliation pour un impayé ponctuel déjà régularisé, ou au contraire la prononcer pour des manquements répétés. Le tableau suivant récapitule les grandes étapes et leurs délais.

Étape	Acte ou décision	Délai
1. Commandement de payer	Délivré par commissaire de justice, vise la clause résolutoire	6 semaines pour régulariser
2. Assignation	Devant le juge des contentieux de la protection	Variable selon le tribunal
3. Jugement	Constate la résiliation et ordonne l’expulsion	Au prononcé
4. Commandement de quitter les lieux	Notifié au locataire	2 mois pour partir
5. Concours de la force publique	Demande au préfet à défaut de départ	Hors trêve hivernale

L’audience et le jugement

Devant le juge des contentieux de la protection, chaque partie présente ses arguments. Le bailleur démontre l’impayé et le respect des étapes préalables, le locataire expose sa situation. Le juge vérifie la régularité de la procédure et la réalité de la dette avant de statuer.

S’il fait droit à la demande, le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Il peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement, ce qui suspend les effets de la clause résolutoire tant que l’échéancier est respecté. Le jugement fixe aussi l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ.

L’exécution et le rôle de la force publique

Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir volontairement. Ce délai laisse une dernière fenêtre pour trouver une solution de relogement.

Passé ce délai et hors trêve hivernale, si le locataire reste, le bailleur demande le concours de la force publique au préfet. L’administration peut accorder ou refuser ce concours, et un refus ouvre droit à une indemnisation du bailleur par l’État. C’est l’ultime étape d’un parcours qui ne tolère aucune voie de fait : se faire justice soi-même est interdit et lourdement sanctionné.

Les garanties accordées au locataire

La loi protège le locataire à plusieurs étapes. Le juge peut accorder des délais de paiement adaptés à sa situation, et la trêve hivernale suspend toute exécution forcée pendant cinq mois. Le préfet doit aussi être informé en amont, pour que les services sociaux puissent intervenir.

Ces garanties ne suppriment pas la dette ni l’indemnité d’occupation. Elles aménagent le calendrier sans effacer les sommes dues. Un locataire qui ignore ces délais perd des chances de régulariser, alors qu’un bailleur qui les néglige fragilise sa procédure.

Anticiper pour limiter les litiges

Mieux vaut prévenir que subir une procédure longue. Dès le premier impayé, un contact rapide et écrit avec le locataire ouvre souvent la voie à un échéancier amiable. Une caution solide ou une assurance loyers impayés sécurise par ailleurs le bailleur en amont.

Si le dialogue échoue, agir sans tarder évite que la dette ne se creuse. Un dossier propre, avec les quittances, les relances et le bail signé, fait gagner du temps devant le juge. L’accompagnement d’un avocat sécurise chaque acte et chaque délai.

Pour aller plus loin, lisez nos guides sur les délais pour expulser un mauvais payeur, les recours en cas de loyers impayés, et les droits du locataire expulsé.

FAQ : procédure d’expulsion