Face à un locataire qui ne paie plus, le propriétaire doit composer avec une procédure encadrée et souvent longue. Cet article se concentre sur la chronologie : chaque étape obéit à un délai précis, du commandement de payer au départ effectif. Vous saurez ainsi à quoi vous attendre selon l’avancement de votre dossier.
📌 L’essentiel en bref
La procédure d’expulsion s’étale souvent sur 12 à 24 mois, entre le commandement de payer et le départ effectif du locataire.
Le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser après le commandement de payer, puis de 2 mois après le commandement de quitter les lieux.
Aucune expulsion n’est possible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Quel délai pour le commandement de payer
La procédure démarre par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, visant la clause résolutoire du bail. À compter de cet acte, le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette et stopper la procédure.
Ce délai résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S’il régularise dans ce laps de temps, le bail se poursuit normalement. Sinon, le propriétaire peut passer à l’étape judiciaire.
Quelle chronologie pour la phase judiciaire
Une fois le commandement resté sans effet, le propriétaire assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le tableau ci-dessous récapitule les grandes étapes et leurs délais usuels.
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Commandement de payer (clause résolutoire) | 6 semaines pour régulariser |
| Assignation et audience | Plusieurs mois d’attente |
| Jugement constatant la résiliation | Variable selon le tribunal |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois |
| Réponse du préfet (force publique) | 2 mois |
| Durée totale fréquente | 12 à 24 mois |
Comment la trêve hivernale allonge les délais
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée : c’est la trêve hivernale. Un commandement de quitter les lieux délivré en automne reste donc sans effet pratique jusqu’au printemps.
Cette parenthèse explique en partie pourquoi les procédures s’étirent sur deux années. Mieux vaut anticiper le calendrier pour éviter de perdre plusieurs mois sur une simple question de saison.
💡 Le saviez-vous ?
Pendant toute la procédure, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement échelonnés. Tant que celui-ci respecte cet échéancier, la clause résolutoire est suspendue et l’expulsion ne peut pas avancer.
Que se passe-t-il après le jugement d’expulsion
Le jugement constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Le commissaire de justice délivre alors un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de 2 mois avant toute mesure d’évacuation.
Si le locataire reste, le propriétaire sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Ce dernier dispose de 2 mois pour répondre, et son éventuel refus ouvre droit à une indemnisation de l’État.
✅ Agir rapidement
Délivrer le commandement dès le premier impayé
Limiter l’accumulation de la dette
Gagner du temps avant la trêve hivernale
⚠️ Points de vigilance
Respecter scrupuleusement chaque délai
Anticiper les délais de paiement accordés
Ne jamais expulser soi-même sans titre
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de 6 semaines après le commandement de payer visant la clause résolutoire. Le Code des procédures civiles d’exécution encadre ensuite le commandement de quitter les lieux (délai de 2 mois) et le recours à la force publique.
Quels recours si le locataire reste malgré tout
Lorsque le locataire se maintient après le délai, seul le concours de la force publique permet l’évacuation. Toute tentative d’expulsion par le propriétaire lui-même expose à des sanctions pénales.
En parallèle, la dette locative continue de courir et peut être recouvrée par voie judiciaire. Mieux vaut s’appuyer sur un professionnel pour sécuriser chaque acte.
🚫 Le piège classique
Changer la serrure ou couper l’eau pour pousser le locataire dehors. Ces pratiques constituent une voie de fait sévèrement sanctionnée, même face à un mauvais payeur. Tant que vous n’avez pas de décision de justice et le concours de la force publique, l’occupant garde ses droits.
Comment limiter la durée de la procédure
La rapidité dépend de la réactivité dès le premier impayé et de la rigueur de chaque acte. Un dossier complet, des actes sans vice de forme et un calendrier anticipé évitent les renvois d’audience.
Pour approfondir, vous pouvez consulter nos guides sur les recours en cas de loyers impayés, puis sur le lancement de la procédure d’expulsion. Si votre logement est occupé sans titre, notre article sur le squat d’un logement détaille les démarches spécifiques.
FAQ : délais d’expulsion d’un locataire
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
Du commandement de payer au départ effectif, la procédure dure souvent de 12 à 24 mois. La trêve hivernale et les délais judiciaires expliquent cette durée.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après le commandement ?
Le locataire dispose de 6 semaines après le commandement de payer visant la clause résolutoire, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
Non. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf cas particuliers comme le relogement assuré ou certains squats.
Que faire si le locataire reste après le commandement de quitter les lieux ?
Passé le délai de 2 mois, le propriétaire demande le concours de la force publique au préfet, qui dispose de 2 mois pour répondre.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et Service-Public : loyers impayés et expulsion. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
