Une chasse d’eau qui fuit, un joint à changer, un jardin à entretenir : pendant la location, certaines réparations vous reviennent en tant que locataire, d’autres restent à la charge du propriétaire. La frontière n’est pas toujours évidente et elle nourrit de nombreux désaccords au moment de l’état des lieux de sortie. Ce guide précise ce que dit le droit, à partir du décret du 26 août 1987 et des articles du Code civil applicables.
En résumé
Le locataire assume l’entretien courant du logement et les menues réparations, dont la liste figure dans le décret du 26 août 1987. Le bailleur reste responsable des grosses réparations, de la vétusté, des vices de construction et des cas de force majeure, en vertu des articles 1754 et 1755 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989. La vétusté est souvent le point qui départage les deux camps.
Ce que recouvrent les réparations locatives
Les réparations locatives correspondent à l’entretien courant du logement et aux menues réparations qui découlent de l’usage normal des lieux. Leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987, qui passe en revue les différents postes du logement. On y retrouve les sols, les murs, la plomberie, les équipements et les parties extérieures comme les jardins privatifs.
Concrètement, remplacer un joint de robinet, entretenir une chaudière ou tondre la pelouse d’un jardin à usage privatif relève du locataire. Il s’agit de gestes d’entretien réguliers, peu coûteux, qui maintiennent le logement en bon état pendant toute la durée du bail.
| Poste | À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|---|
| Plomberie | Remplacement des joints, entretien courant | Remplacement d’une canalisation vétuste |
| Chauffage | Entretien annuel de la chaudière | Remplacement de la chaudière en fin de vie |
| Sols et murs | Raccords de peinture, petits trous | Réfection due à la vétusté |
| Extérieur | Entretien du jardin privatif | Gros travaux sur la clôture, la toiture |
Le bailleur et les grosses réparations
Le propriétaire conserve la charge des grosses réparations. Les articles 1754 et 1755 du Code civil, complétés par la loi du 6 juillet 1989, posent ce partage. Sont concernés la vétusté, les vices de construction et les cas de force majeure, qui échappent par nature au locataire.
Ainsi, le remplacement d’un équipement usé par le temps relève du bailleur, là où le simple entretien de ce même équipement incombe au locataire. La logique est la suivante : le locataire entretient, le propriétaire renouvelle ce que l’usure normale a rendu inutilisable.
Le saviez-vous ?
Une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe à l’avance des coefficients d’usure par équipement et par année. Elle aide à apprécier la part de l’usure normale et limite les litiges au moment de l’état des lieux de sortie.
La vétusté, ligne de partage
La distinction se joue très souvent sur la vétusté. Un équipement dégradé par l’usage normal et le temps ne peut pas être mis à la charge du locataire au titre des réparations locatives. Le bailleur ne peut donc pas réclamer le coût d’un remplacement qui relève en réalité de l’usure.
Plutôt pour le locataire
L’entretien régulier protège le logement, évite les dégradations et facilite la restitution du dépôt de garantie. Les gestes simples restent peu coûteux et bien encadrés par le décret.
Les points de friction
La frontière entre entretien et vétusté reste floue dans certains cas. Sans grille de vétusté ni état des lieux précis, le désaccord sur le coût final est fréquent.
Ce que dit la loi
L’article 1754 du Code civil met les réparations locatives à la charge du locataire, sauf clause contraire. L’article 1755 précise qu’aucune de ces réparations n’est due par le locataire lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure. Le décret du 26 août 1987 dresse la liste détaillée des réparations à sa charge.
Faire le tri en pratique
Pour trancher, posez-vous deux questions : s’agit-il d’un entretien courant ou d’un remplacement lourd, et le défaut vient-il d’un mauvais entretien ou de l’usure du temps ? L’état des lieux d’entrée, comparé à celui de sortie, sert de référence pour mesurer ce qui a réellement été dégradé.
Le piège classique
Retenir sur le dépôt de garantie le coût d’un équipement vétuste comme s’il était neuf. Le bailleur ne peut facturer au locataire que la part de dégradation qui dépasse l’usure normale. Réclamer le remplacement à neuf d’un élément usé par le temps n’est pas conforme aux articles 1754 et 1755 du Code civil.
En cas de désaccord
Si un litige naît à la sortie, échangez d’abord par écrit en vous appuyant sur l’état des lieux et la grille de vétusté. À défaut d’accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant d’envisager le juge. Conserver factures et photos reste votre meilleur atout.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur la rédaction d’un bail d’habitation conforme à la loi, sur le fonctionnement de l’assurance loyers impayés et sur les droits du locataire en cas de vente du logement.
FAQ : réparations à la charge du locataire
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations qui découlent de l’usage normal du logement. Leur liste figure dans le décret du 26 août 1987 et couvre les sols, les murs, la plomberie, les équipements et le jardin privatif.
Le locataire doit-il payer un équipement usé par le temps ?
Non. L’article 1755 du Code civil exclut les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure. Le remplacement d’un équipement usé par le temps relève du bailleur, pas du locataire.
À quoi sert une grille de vétusté ?
Annexée au bail, la grille de vétusté fixe des coefficients d’usure par équipement et par année. Elle aide à apprécier la part de l’usure normale et réduit les litiges lors de l’état des lieux de sortie.
Que faire en cas de désaccord sur le dépôt de garantie ?
Échangez d’abord par écrit en vous appuyant sur l’état des lieux. En l’absence d’accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action devant le juge.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : décret du 26 août 1987 et Service-Public : réparations locatives à la charge du locataire. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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