Face à des loyers qui ne rentrent plus, la tentation d’agir vite est forte, mais la loi encadre strictement l’expulsion d’un locataire. Reprendre les lieux par la force, changer la serrure ou expulser soi-même est interdit et lourdement sanctionné. La procédure passe par plusieurs étapes, du commandement de payer jusqu’à l’éventuel concours de la force publique. Voici le déroulé légal, étape par étape, pour un bailleur confronté à des impayés.
En résumé
L’expulsion pour impayés suit une procédure encadrée et ne se fait jamais par la force soi-même. Si le bail contient une clause résolutoire, un commissaire de justice délivre un commandement de payer. À défaut de régularisation, le juge des contentieux de la protection peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion, hors trêve hivernale.
Première étape : le commandement de payer
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant cette clause. Cet acte rappelle au locataire les sommes dues et ouvre un délai pour régulariser. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai de régularisation est de six semaines pour les baux conclus après son entrée en vigueur, contre deux mois pour les baux antérieurs régis par leur clause contractuelle.
Si le locataire paie l’intégralité de sa dette dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit. Dans le cas contraire, le bailleur peut engager la phase judiciaire. Le commandement de payer constitue donc le point de départ formel de la procédure.
| Étape | Acte | Effet |
|---|---|---|
| 1. Commandement de payer | Délivré par commissaire de justice | Ouvre le délai de régularisation |
| 2. Assignation | Devant le juge des contentieux de la protection | Demande de résiliation et d’expulsion |
| 3. Jugement | Décision du juge | Constate la résiliation, ordonne l’expulsion |
| 4. Commandement de quitter les lieux | Signifié au locataire | Dernier délai avant exécution |
| 5. Force publique | Concours sollicité auprès du préfet | Expulsion effective, hors trêve hivernale |
La phase judiciaire devant le juge
À défaut de paiement dans le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Ce magistrat peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement s’il estime sa situation susceptible de se rétablir. La décision fixe le cadre de la suite de la procédure.
Le saviez-vous ?
La loi du 27 juillet 2023 a supprimé la suspension automatique de la clause résolutoire en cas de délais accordés. Désormais, le locataire ou le bailleur doit en faire la demande, et la suspension prend fin dès le premier impayé ou si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le juge.
Du jugement à l’expulsion effective
Une fois la résiliation prononcée, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire. S’il ne part pas, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. Le représentant de l’État accorde ou refuse ce concours. Aucune étape ne peut être brûlée : se faire justice soi-même expose à des poursuites pénales.
Atouts pour le bailleur
Clause résolutoire qui accélère la résiliation, procédure balisée, possibilité de solliciter la force publique et d’obtenir une indemnité d’occupation.
Contraintes à anticiper
Délais procéduraux, trêve hivernale, recours aux commissaires de justice et au juge, coût et durée variables selon les situations.
Ce que dit la loi
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise le jeu de la clause résolutoire pour impayés et la procédure devant le juge. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réformé ces délais et la suspension de la clause résolutoire. La trêve hivernale figure aux articles L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
La trêve hivernale, une parenthèse protectrice
Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, sauf exceptions prévues par la loi. Cette période suspend l’exécution forcée, même lorsque le jugement d’expulsion est déjà rendu. La procédure peut néanmoins se poursuivre sur le plan judiciaire pendant cette parenthèse. L’expulsion ne redevient possible qu’une fois la trêve achevée.
Le piège classique
Reprendre les lieux soi-même, changer la serrure ou mettre les affaires dehors. Ces actes constituent une voie de fait sévèrement sanctionnée, même face à un locataire de mauvaise foi. Seul un commissaire de justice, muni d’une décision de justice, peut procéder à l’expulsion.
Bien préparer son dossier
Conservez tous les justificatifs des loyers impayés, des relances et des échanges avec le locataire. Vérifiez la présence et la validité de la clause résolutoire dans le bail. Une assurance loyers impayés, lorsqu’elle a été souscrite, peut prendre le relais. L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier sécurise chaque étape et limite le risque de procédure annulée.
Pour aller plus loin : assurance loyers impayés, comment ça marche, que faire en cas de logement squatté et les droits d’un locataire en cas de vente du logement.
FAQ : expulser un locataire pour impayés
Peut-on expulser un locataire soi-même ?
Non, jamais. Reprendre les lieux par la force, changer la serrure ou sortir les affaires constitue une voie de fait pénalement sanctionnée. Seule une procédure judiciaire, exécutée par un commissaire de justice, permet l’expulsion.
Quel délai pour régulariser après un commandement de payer ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai est de six semaines pour les baux conclus après son entrée en vigueur. Les baux antérieurs restent soumis au délai de deux mois prévu par leur clause résolutoire.
Quel juge est compétent ?
Le juge des contentieux de la protection. Il peut constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et, le cas échéant, accorder des délais de paiement au locataire.
L’expulsion est-elle possible en hiver ?
Non, sauf exceptions. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale. La procédure judiciaire peut se poursuivre, mais l’exécution forcée reste suspendue jusqu’à la fin de cette période.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-Public – expulsion du locataire et Légifrance – article 24 loi 89-462. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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