Choisir entre un bail meublé et un bail non meublé, ce n’est pas qu’une question de mobilier. Derrière ces deux contrats se cachent des durées, des préavis, des dépôts de garantie et une fiscalité très différents. Avant de signer ou de mettre votre logement en location, mieux vaut comprendre ce qui sépare réellement ces deux régimes encadrés par la loi du 6 juillet 1989.
☰ L’essentiel en bref
Le bail non meublé (location vide) dure 3 ans, avec un dépôt d’un mois et un préavis locataire de 3 mois. Le bail meublé dure 1 an, avec un dépôt jusqu’à 2 mois et un préavis d’un mois. La location vide relève des revenus fonciers, le meublé des BIC. Un logement meublé doit comporter une liste minimale d’équipements fixée par décret.
Ce qui distingue vraiment un bail meublé d’un bail non meublé
La différence ne tient pas seulement à la présence de meubles. Un logement loué vide se loue tel quel, le locataire apporte son propre mobilier. Un logement meublé doit être équipé pour permettre d’y vivre immédiatement, avec literie, plaques de cuisson, réfrigérateur et vaisselle.
Ce détail change tout le reste du contrat. La loi du 6 juillet 1989 fixe des règles distinctes selon que le bien est meublé ou non : la durée d’engagement, le montant du dépôt de garantie et le délai de préavis ne sont pas les mêmes. Le simulateur ci-dessous résume ces écarts en quelques clics.
| Critère | Bail non meublé (vide) | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur particulier) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer maximum | 2 mois de loyer maximum |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Régime fiscal du bailleur | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Équipement du logement | Aucune obligation de mobilier | Liste minimale fixée par décret |
Durée du contrat et renouvellement : un engagement différent
La durée engage le bailleur sur le long terme en location vide. Le bail s’étend sur trois ans quand le propriétaire est un particulier, et il se reconduit tacitement à son terme. Donner congé suppose de respecter des motifs précis : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Le meublé offre plus de souplesse. Le bail dure un an et se renouvelle automatiquement, sauf congé. La variante étudiante de neuf mois fait exception : elle ne se reconduit pas tacitement, ce qui colle au rythme de l’année universitaire.
💡 Le saviez-vous ?
Un logement loué comme meublé sans contenir tous les équipements de la liste fixée par le décret n° 2015-981 peut être requalifié en location vide par le juge. Le bailleur se retrouve alors soumis aux règles de la location nue : durée de trois ans et fiscalité des revenus fonciers, sans l’avoir choisi.
Préavis et résiliation : qui peut partir quand ?
Le préavis du locataire marque une vraie différence de souplesse. En location vide, il doit prévenir trois mois à l’avance, délai ramené à un mois en zone tendue ou dans certaines situations comme une mutation professionnelle. En meublé, le préavis est toujours d’un mois, quel que soit le contexte.
Du côté du bailleur, le congé reste encadré dans les deux cas. Il s’adresse au locataire pour la fin du bail, en respectant un délai de préavis et un motif valable. Le tableau ci-dessous récapitule les avantages et les limites de chaque formule pour vous aider à trancher.
✔ Le bail meublé séduit par
Une fiscalité au régime BIC souvent avantageuse, des loyers plus élevés, une grande souplesse de durée et un préavis locataire court qui facilite la rotation des occupants.
✘ Ses contraintes
L’obligation d’équiper et d’entretenir le mobilier, une rotation plus fréquente des locataires, une comptabilité BIC plus exigeante et un risque de requalification si la liste d’équipements n’est pas respectée.
⚖ Ce que dit la loi
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les baux d’habitation, vides comme meublés. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des onze éléments de mobilier qu’un logement meublé doit comporter : literie, dispositif d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien.
Fiscalité : revenus fonciers ou BIC, deux mondes
Le régime fiscal sépare nettement les deux baux. La location vide place vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers, avec le micro-foncier ou le réel selon votre situation. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui ouvre droit au micro-BIC ou au régime réel.
Cette distinction pèse sur votre imposition réelle. Le régime réel en meublé permet d’amortir le bien et le mobilier, un levier qui réduit souvent fortement le revenu imposable. Le choix mérite d’être étudié avec votre situation patrimoniale en tête, idéalement avant la signature.
⚠ Le piège classique
Beaucoup de bailleurs croient qu’ajouter quelques meubles suffit à transformer une location vide en meublé pour profiter du régime BIC. Sans la liste complète d’équipements et un vrai bail meublé, le risque de requalification est réel, avec un retour aux règles de la location nue et un redressement possible.
Quel bail choisir selon votre projet locatif
Le bon choix dépend du profil de locataire que vous visez. Le meublé convient bien aux étudiants, aux jeunes actifs et aux locations de courte durée, là où la rotation est fréquente. La location vide attire plutôt des familles et des locataires installés, en quête de stabilité.
La gestion au quotidien suit la même logique. Un meublé demande plus de suivi : entretien des équipements, états des lieux plus fréquents, remplacement du mobilier usé. Une location vide tourne avec moins d’interventions, ce qui pèse dans la décision si vous gérez seul votre bien.
Pour aller plus loin, comparez les deux régimes dans notre guide sur la fiscalité nue ou meublée. Vérifiez aussi les obligations du propriétaire bailleur et le fonctionnement du dépôt de garantie en location.
FAQ : bail meublé et bail non meublé
Quelle est la durée d’un bail meublé ?
Le bail meublé dure un an et se renouvelle tacitement. Pour un étudiant, il peut être conclu pour neuf mois, sans reconduction tacite à son terme.
Le dépôt de garantie est-il plus élevé en meublé ?
Oui. En location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
Quel préavis pour quitter un logement meublé ?
Le préavis du locataire est d’un mois en meublé, quelle que soit la zone. En location vide, il est de trois mois, réduit à un mois en zone tendue.
Un meublé doit-il contenir des équipements précis ?
Oui. Le décret n° 2015-981 fixe une liste minimale : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Légifrance : décret n° 2015-981. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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