Le bail est terminé, le congé a été délivré dans les règles, mais le locataire reste. Cette situation, frustrante pour le bailleur, n’autorise jamais à reprendre le logement par la force. En droit français, seule une décision de justice permet d’expulser. Couper l’eau, changer la serrure ou menacer l’occupant constitue un délit, même quand le locataire n’a plus aucun droit à se maintenir. Ce guide explique la marche à suivre pour récupérer son bien légalement.
L’essentiel en bref
Le bailleur ne peut jamais expulser lui-même : il doit saisir le juge pour obtenir une décision d’expulsion.
Le locataire qui se maintient sans droit devient occupant sans titre et peut être condamné à une indemnité d’occupation.
Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale. Toute reprise par la force est un délit.
Quelles démarches suivre en cas de refus de quitter le logement par le locataire
Lorsqu’un locataire se maintient après la fin du bail ou un congé valable, le bailleur doit engager une procédure judiciaire. La première étape consiste à saisir le juge compétent pour faire constater que l’occupant n’a plus de titre et obtenir son expulsion. Aucune reprise spontanée du logement n’est admise, quelle que soit la légitimité du propriétaire.
Le locataire qui reste devient occupant sans titre. À ce titre, il peut être condamné à verser une indemnité d’occupation, destinée à compenser la jouissance du logement jusqu’à son départ effectif. Cette indemnité court tant que l’occupant n’a pas quitté les lieux.
Pour situer votre cas, l’outil ci-dessous indique la conséquence ou la démarche adaptée.
| Étape | Qui intervient | Effet |
|---|---|---|
| Saisine du juge | Bailleur | Demande de décision d’expulsion |
| Décision d’expulsion | Juge | Titre autorisant l’expulsion |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Signifié à l’occupant |
| Concours de la force publique | Préfet | Accordé si nécessaire |
| Trêve hivernale | Loi | Aucune expulsion pendant la période |
Quels délais s’appliquent avant l’expulsion effective du locataire
Entre la décision de justice et le départ effectif, plusieurs délais s’intercalent. Après la décision, un commandement de quitter les lieux est délivré, laissant à l’occupant un temps pour partir de lui-même. Le juge peut aussi accorder des délais supplémentaires selon la situation de l’occupant.
La trêve hivernale suspend par ailleurs toute expulsion durant sa période. Pendant ces mois, même muni d’une décision, le bailleur ne peut faire procéder au départ forcé. Ces délais expliquent pourquoi récupérer un logement occupé sans droit prend souvent plusieurs mois.
💡 Le saviez-vous ?
L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer. C’est une somme qui sanctionne le maintien sans droit dans les lieux, et qui peut être fixée par le juge. Elle continue de courir tant que l’occupant n’a pas rendu les clés, ce qui en fait un levier financier non négligeable pour le bailleur.
Comment la procédure d’expulsion se déroule-t-elle devant le tribunal
La procédure débute par la saisine du juge, qui examine la régularité du congé et la situation de l’occupant. Si le maintien est sans titre, le juge prononce l’expulsion et peut statuer sur les sommes dues. Cette décision constitue le titre exécutoire indispensable à la suite.
Une fois la décision obtenue, un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Si l’occupant ne part toujours pas, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. À aucun moment le propriétaire n’est autorisé à agir seul.
✓ Passer par la voie judiciaire
Le bailleur obtient un titre exécutoire et le concours de la force publique.
L’occupant sans titre peut être condamné à une indemnité d’occupation.
✗ Reprendre le logement par la force
Changer la serrure ou couper les fluides est un délit.
Le bailleur s’expose à des poursuites et à des dommages-intérêts.
⚖️ Ce que dit la loi
Nul ne peut être expulsé sans décision de justice. L’expulsion suppose un commandement de quitter les lieux, puis, si nécessaire, le concours de la force publique accordé par le préfet.
L’article 226-4-2 du Code pénal sanctionne le fait de forcer un occupant à quitter son logement sans titre exécutoire, par voies de fait, menaces ou contrainte.
Quels risques pour le propriétaire en cas de non-respect de la législation
Le bailleur qui se fait justice lui-même prend un risque considérable. Changer la serrure, vider les affaires de l’occupant, couper l’eau ou l’électricité pour le contraindre à partir relève du délit. Le propriétaire peut être poursuivi, condamné à une amende et à verser des dommages-intérêts à l’occupant.
Ces sanctions s’appliquent même lorsque l’occupant n’a plus aucun droit à se maintenir. La loi protège l’occupation effective du logement, indépendamment de la situation locative. C’est pourquoi la patience et le respect strict de la procédure restent toujours préférables.
⚠️ Le piège classique
Croire que la fin du bail autorise à reprendre le logement le lendemain. C’est faux. Tant qu’aucune décision de justice n’a été rendue et que l’occupant n’est pas parti, le bailleur ne peut rien faire seul. Une reprise forcée transforme le propriétaire en fautif, et peut lui coûter bien plus cher que l’attente de la procédure.
Quels sont les motifs de contestation possibles pour le locataire
Le locataire peut contester le congé qui lui a été délivré, par exemple si la lettre ne comporte pas toutes les mentions obligatoires, si elle n’émane pas du bailleur ou de son représentant, ou si elle n’a pas été adressée à tous les colocataires. Un congé irrégulier peut être déclaré sans effet par le juge.
L’occupant peut aussi solliciter des délais auprès du juge, notamment en raison de sa situation personnelle. Ces demandes ne suspendent pas le droit du bailleur à récupérer son bien, mais elles peuvent en repousser l’échéance. La régularité du congé reste donc déterminante.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur les étapes d’une procédure d’expulsion, sur le fait de ne pas pouvoir expulser sans décision de justice et sur les délais pour expulser un mauvais payeur.
Comment anticiper et gérer efficacement un refus de quitter les lieux
Anticiper passe d’abord par un congé irréprochable. Vérifier les mentions obligatoires, le destinataire et les délais évite qu’un vice de forme ne fasse échouer toute la démarche. Un congé solide est la meilleure base pour une procédure rapide en cas de refus de partir.
En cas de blocage, l’accompagnement d’un professionnel du droit immobilier permet de sécuriser chaque étape, de la saisine du juge jusqu’au concours de la force publique. Mieux vaut une procédure bien menée qu’une initiative précipitée qui se retournerait contre le bailleur.
FAQ : locataire qui refuse de quitter les lieux
Peut-on expulser un locataire sans passer par la justice ?
Non. Seule une décision de justice permet d’expulser. Le bailleur doit saisir le juge, obtenir une décision, puis faire délivrer un commandement de quitter les lieux. Toute reprise par la force est un délit.
Que doit payer un locataire qui se maintient après le congé ?
Il devient occupant sans titre et peut être condamné à verser une indemnité d’occupation, qui court jusqu’à son départ effectif. Cette indemnité est fixée par le juge.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
Non. Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, même avec une décision de justice. Le départ forcé est suspendu durant cette période.
Que risque un bailleur qui change la serrure lui-même ?
Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité pour forcer le départ est un délit. Le bailleur peut être poursuivi pénalement et condamné à verser des dommages-intérêts à l’occupant.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-Public : fin du bail d’habitation et Légifrance : article 226-4-2 du Code pénal. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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