Le dépôt de garantie sécurise la location pour le bailleur, mais il obéit à des règles strictes que beaucoup ignorent. Montant plafonné, délai de restitution encadré, pénalités en cas de retard : la loi du 6 juillet 1989 fixe un cadre précis. Le connaître évite bien des litiges à la sortie des lieux.
En résumé
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Il se verse à la signature du bail.
À la sortie, le bailleur le restitue sous un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois en cas de retenues justifiées.
Passé ce délai, le dépôt non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
À quoi sert le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie couvre les éventuels manquements du locataire pendant la location. Loyers impayés, charges restées dues, dégradations constatées à la sortie : ces sommes peuvent être retenues sur le dépôt. L’article 22 de la loi de 1989 encadre l’ensemble du dispositif, du versement à la restitution.
Son montant est plafonné. Pour une location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le plafond grimpe à deux mois. Le dépôt se verse à la signature du bail et ne produit aucun intérêt au profit du locataire.
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Plafond location vide | Un mois de loyer hors charges |
| Plafond location meublée | Deux mois de loyer hors charges |
| Restitution, état des lieux conforme | Un mois maximum après remise des clés |
| Restitution avec retenues justifiées | Deux mois maximum |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel par mois |
Les délais de restitution à la sortie
À la fin de la location, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois lorsque des retenues sont opérées, à condition qu’elles soient justifiées par des devis ou des factures. Le bailleur ne peut pas retenir une somme arbitraire.
Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision raisonnable jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de charges. Cette retenue temporaire, plafonnée, permet d’attendre la régularisation définitive avant de solder le dépôt.
Le saviez-vous ?
Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie lorsque le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à deux mois, par trimestre par exemple. Cette règle ancienne reste souvent méconnue des bailleurs comme des locataires.
Les pénalités en cas de retard
Le bailleur qui tarde à restituer le dépôt s’expose à une sanction automatique. Pour chaque mois de retard entamé, le solde non restitué est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges. Cette pénalité court tant que le locataire n’a pas récupéré son dû, sans qu’il ait à prouver un préjudice.
Ce que le bailleur peut faire
Retenir les loyers impayés et les charges dues. Déduire le coût de dégradations sur devis ou factures. Conserver une provision justifiée en immeuble collectif.
Ce qui lui est interdit
Dépasser le plafond légal, retenir sans justificatif, garder le dépôt au-delà du délai, exiger un dépôt si le loyer est payé d’avance par trimestre.
Ce que dit la loi
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de restitution à un mois en cas d’état des lieux conforme, deux mois en cas de retenues. À défaut de restitution dans les délais, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée.
Comment récupérer son dépôt
Pour obtenir la restitution, le locataire commence par communiquer sa nouvelle adresse au bailleur lors de l’état des lieux de sortie. En cas de silence ou de retenue injustifiée, une lettre recommandée de mise en demeure ouvre la voie. À défaut de réponse, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection peuvent être saisis.
Piège classique
Accepter une retenue sur simple affirmation du bailleur. Une dégradation doit être chiffrée par un devis ou une facture, et figurer dans la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Sans ces pièces, la retenue est contestable.
Le dépôt en cas de vente du logement
Si le logement loué change de propriétaire pendant le bail, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur. Le locataire n’a donc pas à courir après l’ancien propriétaire. Cette continuité protège le locataire, qui s’adresse simplement à celui qui détient le bien à la fin de la location.
Pour aller plus loin : comment rédiger un bail d’habitation conforme à la loi, quels recours en cas de dégradations locatives et quels documents sont obligatoires pour signer un bail.
FAQ : le dépôt de garantie
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Le dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Tout dépassement est interdit.
Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt ?
Un mois maximum après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de retenues justifiées par des devis ou factures.
Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?
Le solde non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sans que le locataire ait à prouver un préjudice.
Le bailleur peut-il toujours exiger un dépôt de garantie ?
Non. Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie lorsque le loyer est payé d’avance pour plus de deux mois, par trimestre par exemple.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et Service-public.fr : dépôt de garantie et restitution. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
Publications similaires :
Quelle durée pour un bail d’habitation ?
Quels motifs permettent de donner congé à un locataire ?
Quels délais pour restituer le dépôt de garantie au locataire ?
Quelles réparations incombent au propriétaire bailleur ?
Bail mobilité : comment ça marche pour le locataire ?
Comment expulser un occupant sans droit ni titre légalement ?