Découvrir que son logement est occupé par une personne sans aucun droit provoque souvent un réflexe : reprendre les lieux soi-même. C’est précisément ce qu’il ne faut pas faire. La loi interdit de se faire justice, même chez soi, et protège l’occupant contre toute expulsion par la force. Heureusement, des procédures existent pour récupérer votre bien légalement, parfois en quelques jours, parfois au terme d’un parcours plus long. Voici comment vous y prendre.
En résumé
Un occupant sans droit ni titre ne peut jamais être expulsé par la force par le propriétaire lui-même. En cas de squat du domicile, une procédure administrative accélérée permet de saisir le préfet pour une mise en demeure puis une évacuation forcée. Dans les autres cas, il faut une procédure judiciaire : assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, puis recours à la force publique. La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions et accéléré les procédures.
Pourquoi vous ne pouvez jamais expulser vous-même
La tentation est compréhensible : changer la serrure, couper l’eau, sortir les affaires. La loi l’interdit pourtant fermement. Procéder à une expulsion par vos propres moyens vous expose à des poursuites, alors même que vous êtes le propriétaire légitime du bien.
L’expulsion est un acte réservé à la puissance publique. Elle suppose soit une décision de justice, soit une décision administrative du préfet, exécutée ensuite par un commissaire de justice avec, si besoin, le concours des forces de l’ordre. C’est cette voie qu’il faut emprunter, en choisissant la procédure adaptée à votre situation.
| Situation | Voie | Autorité saisie |
|---|---|---|
| Squat du domicile | Procédure administrative accélérée | Le préfet, article 38 loi DALO |
| Occupant resté après la fin d’un droit | Procédure judiciaire | Le juge des contentieux de la protection |
| Exécution de la décision | Évacuation ou expulsion | Commissaire de justice et force publique |
La procédure administrative accélérée en cas de squat du domicile
Lorsqu’un logement qui constitue un domicile est squatté, l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 ouvre une voie rapide. Vous déposez plainte, faites constater l’occupation illicite, justifiez de votre droit sur le bien, puis demandez au préfet de mettre l’occupant en demeure de quitter les lieux.
Le préfet statue dans un délai de 48 heures. S’il fait droit à la demande, il met l’occupant en demeure de partir, dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures lorsque le logement est le domicile du demandeur. Faute de départ volontaire, l’évacuation forcée peut être ordonnée, sans passer par un juge. Cette procédure explique le terme de démarche accélérée anti-squat.
Le saviez-vous ?
La procédure administrative ne se limite plus au seul domicile principal. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle vise aussi les logements à usage d’habitation qui ne sont pas le domicile du demandeur, comme une résidence secondaire. Le délai laissé à l’occupant pour partir est alors plus long, sept jours au minimum, contre vingt-quatre heures pour le domicile.
La procédure judiciaire pour les autres cas
Toutes les situations ne relèvent pas du squat. Un locataire dont le bail a pris fin, un occupant toléré qui refuse de partir, une personne maintenue dans les lieux sans titre : il faut alors saisir le juge. Depuis 2020, c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire qui est compétent.
La démarche se déroule en plusieurs étapes. Vous faites délivrer une assignation, puis obtenez un jugement ordonnant l’expulsion. Un commissaire de justice signifie ensuite un commandement de quitter les lieux. À défaut de départ, et le plus souvent après un délai de deux mois, il peut requérir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion.
Ce qui accélère la procédure
Un squat de votre domicile, un dépôt de plainte rapide, un constat de l’occupation illicite, des preuves solides de votre droit de propriété, le recours à la voie administrative quand elle est ouverte.
Ce qui rallonge les délais
Une situation qui relève du juge et non du préfet, un occupant qui conteste, l’absence de preuves claires, et, en matière locative, la trêve hivernale qui suspend l’exécution de l’expulsion.
Ce que dit la loi
La loi du 27 juillet 2023, dite anti-squat, a renforcé les sanctions contre l’occupation illicite, désormais punie jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour le squat du domicile. Elle a aussi étendu la procédure administrative d’évacuation et accéléré certaines étapes au profit des propriétaires.
La trêve hivernale et le squat
Entre le 1er novembre et le 31 mars, la trêve hivernale suspend en principe l’exécution des expulsions. Beaucoup de propriétaires croient que cette protection profite aussi aux squatteurs. Ce n’est pas le cas pour le squat du domicile, expressément exclu de la trêve.
Pour un occupant entré par voie de fait dans le domicile d’autrui, l’expulsion peut donc intervenir à tout moment de l’année. La distinction est essentielle : un locataire défaillant bénéficie de la trêve, mais un squatteur du domicile n’en profite pas. Cette nuance détermine la rapidité avec laquelle vous pouvez récupérer votre bien.
Le piège classique
Reprendre le logement par la force, en pensant qu’un propriétaire est libre chez lui. Changer la serrure ou expulser l’occupant vous-même constitue une faute, lourdement sanctionnée, et peut se retourner contre vous. La loi réserve l’expulsion au préfet ou au juge, exécutée par un commissaire de justice. Quelle que soit votre exaspération, ne franchissez jamais cette ligne.
Les bons réflexes pour récupérer votre logement
Dès la découverte de l’occupation, agissez vite mais dans les règles. Déposez plainte, faites constater la situation par un commissaire de justice, rassemblez vos titres de propriété et toute preuve de l’absence de droit de l’occupant. Ces éléments conditionnent la réussite de la procédure, qu’elle soit administrative ou judiciaire.
Identifiez ensuite la bonne voie. S’il s’agit d’un squat du domicile, privilégiez la saisine du préfet, plus rapide. Dans les autres cas, orientez-vous vers le juge. L’appui d’un avocat en droit immobilier permet de choisir la procédure la plus efficace et d’éviter les erreurs qui retardent la récupération du bien.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur le squat d’un logement et que faire rapidement, sur le logement squatté en résidence secondaire et sur la réaction face à une occupation illégale de terrain.
FAQ : expulser un occupant sans droit ni titre
Puis-je expulser moi-même un occupant sans droit ?
Non, jamais. Changer la serrure ou reprendre les lieux par la force est interdit et sanctionné, même pour le propriétaire. Seuls le préfet ou le juge peuvent décider de l’expulsion, exécutée par un commissaire de justice.
Quelle procédure en cas de squat de mon domicile ?
Vous pouvez saisir le préfet sur le fondement de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007. Il statue en 48 heures, met l’occupant en demeure de partir, puis peut ordonner l’évacuation forcée sans décision de justice préalable.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non pour le squat du domicile, qui en est expressément exclu. L’expulsion peut alors intervenir toute l’année. En revanche, un locataire défaillant bénéficie de la trêve entre le 1er novembre et le 31 mars.
Qu’a changé la loi du 27 juillet 2023 ?
Elle a renforcé les sanctions contre l’occupation illicite, étendu la procédure administrative d’évacuation aux logements qui ne sont pas le domicile, et accéléré certaines étapes au bénéfice des propriétaires.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-public.fr : expulsion d’un squatteur et Légifrance : loi du 27 juillet 2023 anti-squat. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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