Comment résilier un bail d’habitation en cours ?

Mettre fin à un bail d’habitation avant son terme n’obéit pas aux mêmes règles selon que vous êtes locataire ou bailleur. La loi du 6 juillet 1989 encadre ce départ de près, avec des délais de préavis, des motifs imposés et une forme précise à respecter. Comprendre qui peut partir, quand et comment vous évite bien des mauvaises surprises.

Le locataire peut partir quand il le souhaite

Le locataire bénéficie d’une grande liberté. Il peut résilier son bail à n’importe quel moment, sans avoir à se justifier. La seule contrainte tient au respect d’un préavis, c’est-à-dire d’un délai entre la notification de son congé et son départ effectif. En location vide, ce préavis est de trois mois en principe. En meublé, il tombe à un mois.

Pendant toute la durée du préavis, le loyer reste dû, sauf si le logement est reloué plus tôt avec l’accord du bailleur. Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre signature. Une simple conversation ne suffit pas à enclencher le délai.

Situation	Préavis	Qui décide
Logement vide, cas général	Trois mois	Locataire
Logement vide, zone tendue ou cas réduit	Un mois	Locataire
Logement meublé	Un mois	Locataire
Congé du bailleur, location vide	Six mois	Bailleur, à l’échéance
Congé du bailleur, meublé	Trois mois	Bailleur, à l’échéance

Les cas de préavis réduit à un mois

Plusieurs situations permettent au locataire d’un logement vide de ramener son préavis de trois mois à un seul mois. Le logement situé en zone tendue ouvre ce droit à tous les locataires concernés. D’autres cas tiennent à la vie personnelle ou professionnelle. Une mutation, l’obtention d’un premier emploi, la perte d’un emploi par licenciement ou fin de contrat figurent parmi les motifs reconnus.

S’y ajoutent l’état de santé justifiant un changement de logement, attesté par certificat médical, et le bénéfice de certaines aides comme le revenu de solidarité active ou l’allocation adulte handicapé. Dans tous ces cas, le locataire doit préciser le motif dans sa lettre de congé et joindre un justificatif. Sans cette mention, le préavis de trois mois reste applicable.

Le bailleur, lui, ne part pas quand il veut

Le bailleur ne dispose pas de la même souplesse. Il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour l’un des trois motifs prévus par la loi. Le congé pour reprise lui permet d’habiter le logement ou d’y loger un proche désigné. Le congé pour vente l’autorise à mettre le bien sur le marché libre. Le motif légitime et sérieux vise par exemple des manquements graves du locataire.

Le préavis du bailleur est de six mois en location vide et de trois mois en meublé. En cas de congé pour vente d’un logement vide, le locataire bénéficie en outre d’un droit de préemption qui lui permet d’acheter en priorité, aux conditions notifiées. Le formalisme est strict, sous peine de nullité du congé.

Comment notifier son congé sans risque

La forme du congé conditionne sa validité. Trois modes sont admis : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé ou signature. Le point de départ du préavis correspond à la date de réception du courrier, pas à celle de l’envoi. Mieux vaut donc anticiper ce décalage de quelques jours.

La lettre doit identifier clairement le logement, la date de départ souhaitée et, pour bénéficier d’un préavis réduit, le motif accompagné de son justificatif. Côté bailleur, le congé doit reproduire certaines mentions légales et respecter le délai de six mois avant l’échéance. Une erreur de forme peut rendre le congé inopposable et prolonger la location.

Quitter les lieux et solder le bail

Le départ ne se résume pas à rendre les clés. Un état des lieux de sortie est dressé et comparé à celui d’entrée. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux est conforme, porté à deux mois en cas de dégradations à déduire. Les éventuelles régularisations de charges interviennent aussi à ce moment.

Pour aller plus loin, consultez nos guides sur comment rédiger un bail d’habitation conforme à la loi, sur les droits du locataire en cas de vente du logement et sur les motifs permettant de donner congé à un locataire.

FAQ : résilier un bail d’habitation