Réviser le loyer d’un bail commercial en 2026 suppose de connaître les bons indices et les règles qui encadrent la hausse. L’INSEE publie chaque trimestre les références qui servent de base au calcul. Selon l’activité, l’indice applicable change, tout comme les mécanismes de plafonnement. Voici les principes à maîtriser et les valeurs récentes pour ajuster un loyer commercial sans se tromper.
En résumé
La révision du loyer commercial repose sur des indices INSEE : l’ILC pour les commerces et l’artisanat, l’ILAT pour les activités tertiaires. La révision triennale légale plafonne la hausse à la variation de l’indice, sauf déplafonnement. Une clause d’échelle mobile peut prévoir une révision annuelle automatique.
Les indices qui servent de référence
La révision du loyer d’un bail commercial s’appuie sur des indices publiés par l’INSEE. Les commerces et l’artisanat utilisent l’indice des loyers commerciaux, l’ILC. Les activités tertiaires, comme les bureaux, relèvent de l’indice des loyers des activités tertiaires, l’ILAT. Le bon indice dépend donc de la nature de l’activité exercée dans le local.
Ces indices évoluent chaque trimestre. Au quatrième trimestre 2025, l’ILC s’établit à 134,62, en baisse de 0,50 % sur un an. L’ILAT atteint 137,21, en baisse de 0,06 % sur un an. Ces deux valeurs ont été publiées par l’INSEE le 24 mars 2026. Le loyer révisé doit suivre l’évolution de l’indice de référence sur la période.
| Indice | Activité concernée | Valeur T4 2025 |
|---|---|---|
| ILC | Commerces et artisanat | 134,62 (baisse de 0,50 % sur un an) |
| ILAT | Activités tertiaires, bureaux | 137,21 (baisse de 0,06 % sur un an) |
La révision triennale légale
La révision triennale, prévue par l’article L145-38 du Code de commerce, permet au bailleur comme au locataire de demander un ajustement du loyer tous les trois ans. La variation, à la hausse ou à la baisse, est en principe plafonnée à la variation de l’indice trimestriel applicable, l’ILC ou l’ILAT, sur la période de référence. Ce plafonnement protège contre les écarts brutaux.
Ce plafond tombe en cas de déplafonnement, notamment quand une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Même dans ce cas, la loi limite l’augmentation : la hausse résultant du déplafonnement ne peut excéder 10 % du loyer de l’année précédente. Ce lissage encadre la progression du loyer.
Le saviez-vous ?
Les articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce sont d’ordre public. Toute clause qui exclurait la révision triennale ou en limiterait les effets est réputée non écrite. Le mécanisme de plafonnement à la variation de l’indice s’impose donc, sauf déplafonnement justifié dans les conditions prévues par la loi.
La clause d’échelle mobile
De nombreux baux contiennent une clause d’échelle mobile, aussi appelée clause d’indexation. Elle prévoit une révision automatique du loyer, souvent annuelle, en fonction de l’évolution de l’indice de référence choisi au contrat. Cette indexation joue de plein droit, sans qu’une demande soit nécessaire, dès lors que la clause est valablement rédigée.
La clause doit désigner un indice en lien avec l’activité, en général l’ILC ou l’ILAT. Le loyer suit alors l’évolution de cet indice sur la période retenue. Révision triennale et clause d’échelle mobile peuvent coexister, mais leur articulation obéit à des règles précises qu’il vaut mieux faire vérifier avant d’appliquer une hausse.
La révision triennale
Elle offre un rendez-vous clair tous les trois ans. Le plafonnement à la variation de l’indice limite les hausses brutales. Elle s’impose même en l’absence de clause au bail.
La clause d’échelle mobile
Elle ajuste le loyer chaque année automatiquement. Elle suit de près l’indice, à la hausse comme à la baisse. Sa rédaction doit être rigoureuse pour rester valable.
Ce que dit la loi
L’article L145-38 du Code de commerce prévoit la révision triennale du loyer. Sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la révision ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. Ces dispositions sont d’ordre public.
Calculer la révision sans erreur
Pour réviser un loyer, on rapporte la valeur de l’indice de référence à celle de l’indice de départ, puis on applique ce rapport au loyer en cours. Le bon trimestre de référence doit être retenu, en cohérence avec la clause du bail. Une erreur d’indice ou de trimestre fausse le calcul et peut donner lieu à contestation.
Piège classique
Utiliser le mauvais indice est une erreur fréquente. Appliquer l’ILAT à un commerce, ou l’ILC à des bureaux, fausse la révision. De même, retenir un trimestre incohérent avec la clause du bail expose à une contestation. Vérifiez toujours l’indice et le trimestre avant d’appliquer une hausse.
Anticiper et sécuriser la révision
La révision du loyer commercial mêle indices, plafonnement et clauses contractuelles. Avant d’agir, il est utile de relire la clause d’indexation, d’identifier l’indice et les trimestres de référence, et de vérifier les conditions d’un éventuel déplafonnement. En cas de doute sur un chiffre ou sur l’articulation des règles, un professionnel peut sécuriser le calcul et prévenir un litige.
Pour approfondir, consultez nos guides sur les recours en cas de loyer commercial trop élevé, sur les recours en cas de litige sur un bail commercial et sur les travaux qui incombent au bailleur.
FAQ : révision du loyer commercial en 2026
Quel indice s’applique à la révision d’un loyer commercial ?
L’indice dépend de l’activité. Les commerces et l’artisanat utilisent l’indice des loyers commerciaux, l’ILC. Les activités tertiaires, comme les bureaux, relèvent de l’indice des loyers des activités tertiaires, l’ILAT. Les deux sont publiés chaque trimestre par l’INSEE.
Quelle est la valeur de l’ILC fin 2025 ?
Au quatrième trimestre 2025, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 134,62, en baisse de 0,50 % sur un an. L’ILAT atteint pour sa part 137,21, en baisse de 0,06 % sur un an. Ces valeurs ont été publiées par l’INSEE le 24 mars 2026.
La révision triennale est-elle plafonnée ?
Oui, en principe. L’article L145-38 du Code de commerce plafonne la variation à celle de l’indice trimestriel applicable, sauf déplafonnement. En cas de déplafonnement, la hausse reste limitée à 10 % du loyer de l’année précédente.
Quelle différence entre révision triennale et échelle mobile ?
La révision triennale ajuste le loyer tous les trois ans, à la demande d’une partie. La clause d’échelle mobile prévoit une indexation automatique, souvent annuelle, selon l’indice choisi au bail. Les deux mécanismes peuvent coexister, sous conditions.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : INSEE : indice des loyers commerciaux, T4 2025 et Légifrance : article L145-38 du Code de commerce. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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