L’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI, ne concerne qu’une partie des contribuables : ceux dont le patrimoine immobilier net dépasse un seuil élevé. Beaucoup de propriétaires se demandent s’ils sont concernés, surtout quand la valeur de leurs biens progresse. Cet impôt obéit à des règles précises de seuil, d’assiette et d’abattement qu’il vaut mieux connaître avant le 1er janvier.
⚡ En résumé
L’IFI remplace l’ISF depuis 2018 et ne porte que sur le patrimoine immobilier.
Sont redevables les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, et les biens professionnels sont exonérés.
Qui est concerné par l’IFI
Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant la valeur des biens de tous ses membres. En dessous de ce montant, vous n’avez ni impôt à payer ni déclaration spécifique à remplir.
L’IFI a remplacé l’ancien impôt de solidarité sur la fortune en 2018. La grande différence : il ne vise plus que l’immobilier, et non l’ensemble du patrimoine. Les placements financiers, les comptes bancaires ou les actions n’entrent pas dans son calcul, ce qui en a réduit l’assiette.
Le simulateur ci-dessous vous situe par rapport au seuil de 1 300 000 euros, en tenant compte de l’abattement de 30 % sur la résidence principale.
Une fois le seuil franchi, l’impôt se calcule par tranches selon un barème progressif. Le tableau ci-dessous reprend les taux applicables à chaque fraction du patrimoine net taxable.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 euros | 0 % |
| De 800 000 à 1 300 000 euros | 0,5 % |
| De 1 300 000 à 2 570 000 euros | 0,7 % |
| De 2 570 000 à 5 000 000 euros | 1 % |
| De 5 000 000 à 10 000 000 euros | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 euros | 1,5 % |
Les biens compris dans l’assiette
L’IFI porte sur l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, mais aussi les parts de sociétés à hauteur de leur valeur immobilière. La résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, ce qui réduit d’autant l’assiette.
Certains biens échappent à l’impôt. Les immeubles affectés à votre activité professionnelle sont exonérés, sous conditions. C’est un point souvent décisif pour les chefs d’entreprise et les professionnels libéraux qui détiennent leurs locaux.
💡 Le saviez-vous ?
Une fois le seuil de 1 300 000 euros franchi, le calcul de l’IFI ne démarre pas à ce seuil mais à 800 000 euros. Un foyer juste au-dessus du seuil est donc imposé sur la fraction comprise entre 800 000 et 1 300 000 euros, ce qui surprend souvent les nouveaux redevables.
Dettes déductibles et déclaration
L’IFI se calcule sur le patrimoine net : vous pouvez déduire les dettes afférentes aux biens imposables. Il s’agit notamment des emprunts en cours pour l’acquisition ou les travaux des biens entrant dans l’assiette. Cette déduction réduit la valeur taxable et peut, dans certains cas, faire passer un foyer sous le seuil.
La déclaration d’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, sur une annexe dédiée. Vous y listez vos biens, leur valeur au 1er janvier et les dettes déductibles. L’évaluation des biens reste votre responsabilité, et une sous-estimation manifeste peut être rectifiée par l’administration.
✅ Ce qui réduit l’assiette
Abattement de 30 % sur la résidence principale.
Déduction des emprunts liés aux biens imposables.
Exonération des biens professionnels, sous conditions.
⚠️ Ce qui alourdit l’assiette
Résidences secondaires et biens locatifs à leur pleine valeur.
Parts de SCI à hauteur de leur valeur immobilière.
Hausse des prix qui rapproche du seuil chaque année.
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 964 du code général des impôts fixe le champ de l’IFI : sont concernées les personnes dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. L’assiette, l’abattement de 30 % sur la résidence principale et les règles de déduction des dettes figurent aux articles suivants du même chapitre.
Anticiper et alléger son IFI
L’IFI s’apprécie chaque 1er janvier, ce qui laisse de la marge pour s’organiser en amont. La déduction des emprunts, l’abattement sur la résidence principale et l’exonération des biens professionnels sont les premiers leviers à examiner. Une évaluation soignée de chaque bien évite à la fois de surpayer et de s’exposer à une rectification.
Sur le long terme, la transmission progressive du patrimoine, par donation par exemple, peut réduire la base taxable d’un foyer. Ces stratégies demandent une vision d’ensemble et un calendrier réfléchi. Un conseil personnalisé permet de les articuler sans déclencher d’autres impositions.
🚫 Le piège classique
Sous-évaluer sa résidence principale pour passer sous le seuil. L’abattement de 30 % est déjà prévu par la loi, mais retenir une valeur manifestement inférieure au marché expose à un redressement, avec intérêts et pénalités. Mieux vaut une évaluation prudente mais réaliste, appuyée sur des références de ventes comparables.
Sécuriser sa situation face à l’IFI
Le principal risque tient à l’évaluation des biens et à l’oubli de certains éléments d’assiette, comme les parts de sociétés immobilières. Une déclaration incomplète peut être rectifiée plusieurs années plus tard. Tenir à jour un inventaire de son patrimoine immobilier et de ses dettes facilite grandement la déclaration annuelle.
Si votre patrimoine approche du seuil ou implique des structures comme une SCI, un accompagnement juridique sécurise l’évaluation et la déclaration. Cela permet aussi d’identifier les exonérations et déductions auxquelles vous avez réellement droit, sans prendre de risque inutile.
Pour approfondir, vous pouvez consulter nos guides sur la fiscalité des SCI, la transmission d’un bien immobilier et la taxe foncière et son optimisation.
FAQ : impôt sur la fortune immobilière
À partir de quel montant est-on redevable de l’IFI ?
Vous êtes redevable de l’IFI si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année, au niveau du foyer fiscal.
La résidence principale est-elle prise en compte ?
Oui, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier, ce qui réduit l’assiette de l’IFI.
Quels biens sont exonérés d’IFI ?
Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont exonérés, sous conditions. Les placements financiers et l’épargne ne font pas partie de l’assiette.
Comment déclare-t-on l’IFI ?
La déclaration d’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, sur une annexe dédiée, en listant les biens, leur valeur et les dettes déductibles.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 964 du CGI et impots.gouv.fr : l’IFI. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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