Recevoir un bien immobilier par succession, puis le revendre, soulève une question fiscale précise : comment se calcule la plus-value ? La règle diffère de celle d une acquisition classique, car le prix de départ retenu n est pas un prix d achat mais la valeur déclarée au décès. Ce guide détaille le mécanisme, les taux applicables et les points de vigilance pour 2026.
En résumé
Pour un bien hérité puis revendu, le prix d acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, au jour du décès.
Les abattements pour durée de détention courent à partir de la date du décès : exonération d impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
Taux applicables hors exonération : 19 % d impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La résidence principale du vendeur reste exonérée.
Comment se calcule la plus-value sur un bien hérité
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d acquisition. Pour un bien transmis par succession, ce prix d acquisition n est pas un prix payé : c est la valeur vénale du bien retenue dans la déclaration de succession, estimée au jour du décès. Cette valeur sert de point de départ au calcul.
Plusieurs frais viennent majorer ce prix de revient. Les droits de succession payés au titre du bien, ainsi que les frais d acte et de notaire afférents, s ajoutent à la valeur déclarée. Les travaux d amélioration réalisés et justifiés relèvent des mêmes règles que pour une vente classique.
Le calculateur ci-dessous donne un ordre de grandeur de la plus-value et de l impôt à prévoir. Il reste indicatif : seule l administration fiscale valide le montant définitif.
Le tableau suivant récapitule l effet de la durée de détention, comptée depuis le décès, sur les deux composantes de l imposition.
| Durée depuis le décès | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | Exonération totale | 1,60 % cette année-là |
| De 23 à 30 ans | Déjà exonéré | 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération totale | Exonération totale |
Quels taux s appliquent à la plus-value en succession
La plus-value imposable supporte deux prélèvements distincts. L impôt sur le revenu s applique au taux forfaitaire de 19 %. Les prélèvements sociaux s ajoutent au taux de 17,2 %, ce qui porte le total à 36,2 % sur la base nette après abattements.
Une surtaxe progressive peut s appliquer lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant. Cette majoration concerne les opérations les plus importantes et se calcule sur la plus-value nette imposable.
💡 Le saviez-vous ?
Si le bien hérité constitue votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. Peu importe que le bien provienne d une succession : c est l usage du logement au moment de la cession qui ouvre droit à l exonération.
Comment la durée de détention modifie la fiscalité
Le point de départ du décompte est décisif. Pour un bien hérité, les abattements pour durée de détention se calculent à partir de la date du décès, et non à partir de la date d acquisition initiale par le défunt. Cette règle peut allonger sensiblement le délai avant l exonération.
Conserver le bien plusieurs années réduit donc la base imposable de façon progressive. Attendre 22 ans efface l impôt sur le revenu, et 30 ans efface les prélèvements sociaux. Cette logique invite à arbitrer entre le besoin de liquidités immédiat et le gain fiscal d une détention prolongée.
Conserver le bien
Abattements qui réduisent l impôt chaque année
Exonération d impôt sur le revenu après 22 ans
Possibilité d en faire sa résidence principale, exonérée à la revente
Vendre rapidement
Imposition à 36,2 % sur la plus-value nette
Aucun abattement avant la 6e année de détention
Charges d entretien et taxe foncière à supporter en attendant
Pourquoi la valeur vénale déclarée est déterminante
La valeur vénale retenue au décès joue un double rôle. Elle sert d assiette aux droits de succession, et elle devient le prix d acquisition pour la future plus-value. Une valeur sous-estimée allège les droits de succession mais gonfle la plus-value lors de la revente.
L équilibre se joue donc dès la déclaration de succession. Une estimation réaliste, appuyée sur des références de marché, sécurise les deux étapes. Conserver les justificatifs de cette évaluation reste utile en cas de contrôle ultérieur.
⚖️ Ce que dit la loi
L article 150 U du Code général des impôts pose le principe de l imposition des plus-values immobilières des particuliers, et prévoit les cas d exonération, dont la résidence principale.
En cas d indivision entre héritiers, l article 815 du Code civil rappelle que nul ne peut être contraint de rester dans l indivision : la vente du bien suppose en principe l accord de tous les indivisaires.
Quelles précautions lors de la déclaration
La plus-value se déclare au moment de la vente, par l intermédiaire du notaire qui calcule et reverse l impôt. Le vendeur fournit les justificatifs : déclaration de succession, montant des droits acquittés, factures de travaux. Plus le dossier est complet, plus le prix de revient retenu est élevé.
Les frais d acquisition liés à la succession ne sont pas toujours pris en compte spontanément. Il revient au vendeur de les signaler et de les chiffrer. Un oubli se traduit directement par une plus-value plus lourde.
⚠️ Le piège classique
Croire que le point de départ des abattements est la date d achat par le défunt. Pour un bien hérité, le compteur repart au jour du décès. Un parent ayant possédé le bien trente ans ne transmet pas cette ancienneté : l héritier qui revend peu après le décès reste pleinement imposable.
Quelles stratégies pour limiter l imposition
Plusieurs leviers existent. Occuper le bien comme résidence principale avant de le vendre ouvre l exonération totale. Échelonner la vente d un patrimoine entre plusieurs héritiers peut aussi répartir la charge fiscale, dans le respect des règles de l indivision.
Le recours à un professionnel permet de chiffrer ces options avant de décider. Chaque situation familiale et patrimoniale appelle un arbitrage propre, entre fiscalité, besoin de trésorerie et entente entre cohéritiers.
Pour aller plus loin
La fiscalité d un bien hérité touche plusieurs sujets liés. Pour comprendre la taxation d ensemble, consultez notre guide sur la fiscalité d un héritage immobilier. Si plusieurs cohéritiers se partagent le bien, le point sur l indivision bloquée et les solutions pour en sortir sera utile. Enfin, les règles fiscales applicables à la vente d un bien hérité complètent cette lecture.
FAQ : plus-value immobilière et succession
Quel prix d acquisition retenir pour un bien hérité ?
On retient la valeur vénale du bien déclarée dans la déclaration de succession, estimée au jour du décès. C est ce montant, et non un prix d achat, qui sert de base au calcul de la plus-value.
À partir de quand court la durée de détention ?
Les abattements pour durée de détention se comptent à partir de la date du décès. L ancienneté de possession du défunt n est pas transmise à l héritier.
Quels taux s appliquent à la plus-value ?
L impôt sur le revenu est de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total sur la base nette après abattements. Une surtaxe peut s ajouter au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable.
Le bien hérité peut-il être exonéré ?
Oui. Si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée. L exonération est aussi atteinte par la durée de détention : 22 ans pour l impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 150 U du CGI et BOFiP : plus-values immobilières. Une question sur votre situation ? L espace commentaires est ouvert.
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