Une fissure qui s’élargit, une toiture qui fuit, une chaudière qui lâche au bout de quelques mois. Face à des malfaçons, la première question est celle du délai pour agir. Il ne court pas de la même façon selon le défaut constaté, car le droit de la construction prévoit plusieurs garanties distinctes. Connaître la bonne porte d’entrée évite de laisser filer ses droits.

En résumé

Trois garantes encadrent les malfaçons après réception, et toutes courent à compter de cette date. La garantie de parfait achèvement dure un an, la garantie de bon fonctionnement deux ans, la garantie décennale dix ans. À côté, l’action en garantie des vices cachés se mène dans les deux ans suivant la découverte du vice. L’assurance dommages-ouvrage permet de préfinancer les réparations décennales.

Sommaire

La réception, point de départ des délais

La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage. Elle marque le début de toutes les garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil. C’est donc à partir de cette date que se comptent les délais d’un an, deux ans et dix ans.

Le procès-verbal de réception revêt une importance capitale. Les réserves qui y figurent ouvrent droit à la garantie de parfait achèvement. Soigner ce document, c’est se ménager des recours plus solides face aux désordres qui apparaîtront ensuite.

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Nature du désordre

Garantie et délai

Garantie	Durée	Ce qu’elle couvre	Texte
Parfait achèvement	1 an	Tous les désordres signalés à la réception ou dans l’année	Article 1792-6
Bon fonctionnement	2 ans	Les équipements dissociables de l’ouvrage	Article 1792-3
Décennale	10 ans	Les dommages compromettant la solidité ou la destination	Article 1792
Vices cachés	2 ans après découverte	Le défaut caché rendant le bien impropre à l’usage	Article 1648

La garantie décennale, la plus protectrice

La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Fissures structurelles, infiltrations rendant le logement inhabitable, affaissement de fondations entrent dans ce champ. L’action décennale se prescrit donc par dix ans.

Cette garantie pèse sur le constructeur sans que vous ayez à prouver sa faute, en vertu de l’article 1792 du Code civil. La présomption de responsabilité joue dès lors que le dommage présente la gravité requise. C’est un filet de sécurité solide pour le maître d’ouvrage.

💡 Le saviez-vous ?

L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier, permet de préfinancer les réparations relevant de la décennale sans attendre une décision de justice. Vous êtes indemnisé rapidement, puis l’assureur se retourne contre le constructeur responsable. C’est un gain de temps précieux quand le désordre est grave.

Parfait achèvement et bon fonctionnement

La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an, l’ensemble des désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année qui suit. Le constructeur doit les réparer, quelle que soit leur importance. C’est la garantie la plus large dans la première année.

✅ Agir au bon moment

Signaler chaque désordre par écrit, dès qu’il apparaît. Une mise en demeure par lettre recommandée interrompt le délai et formalise votre demande de réparation.

⚠️ Ne pas confondre

Un volet ou un chauffe-eau relèvent du bon fonctionnement (deux ans), pas de la décennale. Mobiliser la mauvaise garantie fait perdre du temps, parfois le délai lui-même.

⚖️ Ce que dit la loi

L’article 1792 du Code civil pose la présomption de responsabilité du constructeur pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité court dix ans à compter de la réception. Les articles 1792-3 et 1792-6 fixent respectivement la garantie de bon fonctionnement de deux ans et celle de parfait achèvement d’un an.

Les vices cachés, un délai à part

À côté des garanties de construction, l’action en garantie des vices cachés vise les défauts non apparents qui rendent le bien impropre à l’usage. Elle doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice. Ce délai court à compter du jour où vous prenez connaissance du défaut, pas de la réception.

Cette voie complète les garanties décennale et biennale, notamment lorsqu’un vice échappe aux présomptions de l’article 1792. Bien identifier le fondement applicable conditionne la recevabilité de l’action.

🚨 Le piège classique

Attendre la fin de la première année pour signaler un désordre grave en pensant être couvert dix ans. La décennale ne joue que pour les dommages compromettant la solidité ou la destination. Un défaut moins grave non signalé dans l’année peut échapper au parfait achèvement. Documentez et agissez sans tarder.

Faire valoir ses droits

Dès l’apparition d’un désordre, signalez-le par lettre recommandée et conservez photos et constats. Une expertise peut être nécessaire pour qualifier la gravité du dommage. Un avocat en droit de la construction sécurise le choix de la garantie et le respect des délais.

Pour approfondir, consultez nos guides sur les délais pour agir contre un constructeur en cas de défauts, sur les recours en cas de malfaçons après la réception d’un chantier, ainsi que sur le fonctionnement de la garantie décennale pour les particuliers.

FAQ : délais pour réparer des malfaçons

📝 À propos de ce guide

Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 1792 du Code civil et Service-Public : garanties après la réception des travaux. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.