Propriétaire d’un logement loué, vous réglez des charges de copropriété au syndic. Une partie d’entre elles peut être récupérée auprès de votre locataire. Ce sont les charges dites récupérables, encadrées par un décret précis. Encore faut-il savoir lesquelles concernent le locataire et comment les lui réclamer sans litige.
En résumé
Certaines charges payées par le bailleur peuvent être récupérées sur le locataire. Leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987. Le bailleur règle d’abord ces charges au syndic, puis les récupère par des provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle sur justificatifs. Les gros travaux et les honoraires du syndic restent à la charge du bailleur.
Quelles charges sont récupérables
Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987. Elles correspondent à des dépenses dont profite directement le locataire. Tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire.
On y trouve l’entretien courant des parties communes, l’eau, le chauffage collectif ou encore l’ascenseur. À l’inverse, les gros travaux, les honoraires du syndic et les dépenses qui n’incombent pas au locataire ne peuvent pas lui être réclamés. La frontière entre ces deux catégories conditionne tout le calcul.
| Type de dépense | Récupérable ? |
|---|---|
| Entretien courant des parties communes | Oui |
| Eau, chauffage collectif, ascenseur | Oui |
| Gros travaux | Non |
| Honoraires du syndic | Non |
Provisions mensuelles et régularisation annuelle
En pratique, le bailleur règle d’abord les charges au syndic. Il les récupère ensuite auprès du locataire, le plus souvent par des provisions mensuelles ajoutées au loyer. Ces provisions reposent sur le budget prévisionnel ou sur les dépenses de l’exercice précédent.
Une fois par an intervient la régularisation. Le bailleur compare le total des provisions encaissées aux dépenses réelles. Si les provisions dépassent les charges, le trop-perçu est rendu au locataire. Dans le cas contraire, ce dernier règle le solde, sur présentation des justificatifs.
Le saviez-vous ?
Le locataire peut demander à consulter les pièces justifiant les charges récupérées. Cette transparence fait partie des obligations du bailleur lors de la régularisation et constitue le meilleur moyen d’éviter les contestations.
Ce qui reste à la charge du bailleur
Toutes les charges ne sont pas transférables. Le tableau suivant distingue ce qui se récupère de ce qui demeure à la charge du propriétaire.
Récupérable sur le locataire
Entretien courant des parties communes, eau, chauffage collectif, ascenseur et autres dépenses listées par le décret du 26 août 1987.
À la charge du bailleur
Gros travaux, honoraires du syndic et dépenses qui n’incombent pas au locataire, qui ne peuvent lui être réclamés.
Ce que dit la loi
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Pour une résidence principale, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 organise le système de provisions et la régularisation annuelle sur justificatifs. Ces textes encadrent strictement ce qui peut être réclamé au locataire.
Réussir la régularisation sans conflit
Une régularisation claire désamorce la plupart des litiges. Communiquez au locataire le décompte des charges et la répartition retenue. Tenez les justificatifs à sa disposition. Plus la démarche est transparente, moins le locataire a de raisons de contester le solde réclamé.
Le piège classique
Réclamer au locataire des dépenses non récupérables, comme de gros travaux ou les honoraires du syndic. Ces sommes restent à la charge du bailleur. Les imputer au locataire expose à une contestation et au remboursement des montants indûment perçus.
Anticiper pour éviter les mauvaises surprises
Ajuster régulièrement le montant des provisions évite les régularisations trop lourdes. En s’appuyant sur les comptes de la copropriété, le bailleur cale ses provisions au plus près des dépenses réelles. Le locataire est alors moins exposé à un rattrapage important en fin d’exercice.
Pour aller plus loin : Qui paie les charges entre vendeur et acheteur d’un lot ?, Comment rédiger un bail d’habitation conforme à la loi ? et Quels sont les droits d’un locataire en cas de vente du logement ?
FAQ : récupérer les charges sur le locataire
Quelles charges puis-je récupérer sur mon locataire ?
Seules les charges figurant sur la liste du décret du 26 août 1987, comme l’entretien courant des parties communes, l’eau, le chauffage collectif ou l’ascenseur. Les dépenses absentes de cette liste ne sont pas récupérables.
Comment fonctionne la récupération des charges ?
Le bailleur règle d’abord les charges au syndic, puis les récupère auprès du locataire par des provisions mensuelles. Une régularisation annuelle compare ensuite les provisions perçues aux dépenses réelles.
Les gros travaux sont-ils récupérables sur le locataire ?
Non. Les gros travaux, les honoraires du syndic et les dépenses qui n’incombent pas au locataire restent à la charge du bailleur et ne peuvent pas lui être réclamés.
Le locataire peut-il vérifier les charges récupérées ?
Oui. Lors de la régularisation, le bailleur doit tenir les justificatifs à disposition du locataire. Cette transparence permet au locataire de contrôler la répartition et limite les contestations.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables et Service-Public : charges récupérables sur le locataire. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
Publications similaires :
Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
Quels travaux nécessitent un vote en assemblée générale ?
Quels recours en cas de conflit avec le syndic ?
Quels recours si le syndic refuse une demande de travaux ?
Quels droits pour installer une borne de recharge électrique ?
Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?