Vous avez assisté à une assemblée générale de copropriété et une décision vous paraît injuste ou irrégulière. Sachez que la loi encadre strictement la possibilité de la contester. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve cette action à certains copropriétaires et impose un délai très court. Comprendre ces règles vous évite de perdre votre droit d’agir.
En résumé
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d’assemblée générale.
L’action se forme devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Ce délai de forclusion est strict : passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière.
Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
La contestation n’est pas ouverte à tout le monde. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve cette action aux copropriétaires opposants et aux copropriétaires défaillants. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la décision adoptée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté lors du vote.
Un copropriétaire qui a voté en faveur de la décision, ou qui s’est abstenu, ne peut donc pas la remettre en cause. Cette restriction protège la stabilité des décisions collectives. Avant d’engager une action, vérifiez bien votre position lors du vote, telle qu’elle figure au procès-verbal de l’assemblée.
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Personnes pouvant agir | Copropriétaires opposants ou défaillants |
| Juridiction compétente | Tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble |
| Délai pour agir | Deux mois après la notification du procès-verbal |
| Point de départ | Réception de la notification par le copropriétaire |
| Nature du délai | Forclusion, ni suspendue ni interrompue en principe |
Dans quel délai agir ?
Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Cette notification est adressée par le syndic, en principe par lettre recommandée ou par voie électronique lorsque le copropriétaire l’a accepté. Le point de départ correspond à la réception de cette notification.
Ce délai est un délai de forclusion, et non de prescription. Concrètement, il ne peut être ni suspendu ni interrompu, sauf situation très particulière. Une fois ces deux mois écoulés, la décision devient inattaquable, même si elle présente une irrégularité. Conserver la preuve de la date de notification est donc essentiel.
Le saviez-vous ?
En l’absence de toute notification du procès-verbal, le délai de deux mois ne court pas. Le copropriétaire conserve alors un droit d’action bien plus long, dans la limite des règles de prescription de droit commun. La notification régulière par le syndic est ce qui déclenche le compte à rebours.
Quels motifs peut-on invoquer ?
Plusieurs irrégularités peuvent fonder une contestation. Une convocation non conforme, par exemple sans respect du délai légal ou sans les documents obligatoires, fragilise l’assemblée. Un vote qui n’a pas respecté les règles de majorité applicables peut également être annulé. L’abus de majorité, lorsqu’une décision est prise dans le seul intérêt des majoritaires et au détriment des autres copropriétaires, constitue un autre motif.
Ce que le juge peut faire
Annuler la décision contestée.
Annuler l’assemblée entière en cas d’irrégularité grave.
Suspendre l’exécution s’il l’estime justifié.
Les points de vigilance
La contestation ne suspend pas l’exécution en principe.
La preuve de l’irrégularité vous incombe.
Le délai de deux mois reste impératif.
Ce que dit la loi
L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Quels sont les effets de la contestation ?
En principe, la contestation ne suspend pas l’exécution de la décision attaquée. La copropriété peut donc continuer à appliquer la décision tant que le juge ne s’est pas prononcé. Le juge peut toutefois, à votre demande, ordonner la suspension de l’exécution s’il l’estime justifié. Si la contestation aboutit, la décision est annulée, et l’assemblée peut l’être également lorsque l’irrégularité est grave.
Le piège classique
Attendre pour réagir. Beaucoup de copropriétaires laissent passer les deux mois en espérant un arrangement amiable. Une fois le délai écoulé, l’action devient irrecevable, même face à une irrégularité manifeste. Notez la date de réception du procès-verbal et agissez sans tarder.
Comment bien préparer son action ?
Rassemblez le procès-verbal, la convocation et tout document utile pour démontrer l’irrégularité ou l’abus invoqué. Vérifiez votre qualité d’opposant ou de défaillant et la date exacte de notification. L’assistance d’un avocat est précieuse pour apprécier les chances de succès et respecter la procédure devant le tribunal judiciaire.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur les recours contre une assemblée générale irrégulière, sur les pouvoirs du conseil syndical et sur la répartition des charges entre vendeur et acheteur d’un lot.
FAQ : contester une décision d’assemblée générale
Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires opposants, qui ont voté contre la décision, et les copropriétaires défaillants, ni présents ni représentés, peuvent agir. Un copropriétaire ayant approuvé la décision ou s’étant abstenu ne le peut pas.
Quel est le délai pour contester ?
Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Il s’agit d’un délai de forclusion, qui ne peut en principe être ni suspendu ni interrompu.
Devant quelle juridiction agir ?
L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le recours à un avocat est en général nécessaire pour ce type de procédure.
La contestation suspend-elle la décision ?
Non, pas en principe. La décision reste exécutoire pendant la procédure. Le juge peut toutefois ordonner la suspension de son exécution s’il l’estime justifié.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ANIL : contester une décision d’assemblée générale. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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