Dans une copropriété, chaque lot pèse un certain poids dans l’ensemble de l’immeuble. Ce poids s’exprime en tantièmes, parfois appelés millièmes, et il détermine à la fois votre part de charges et le nombre de voix dont vous disposez en assemblée générale. Loin d’être arbitraire, ce calcul obéit à des critères précis fixés par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Comprendre comment vos tantièmes ont été établis vous permet de vérifier leur cohérence et, le cas échéant, d’en contester la répartition.
🗝️ Les points clés
Je retiens que les tantièmes traduisent la valeur relative de chaque lot, calculée selon sa consistance, sa superficie et sa situation. La somme totale vaut le plus souvent 1 000 ou 10 000. Cette quote-part sert à deux choses : répartir les charges générales et pondérer les voix en assemblée. Un géomètre-expert établit en général la grille au moment du règlement de copropriété.
Sur quels critères repose le calcul
L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pose une règle claire. La quote-part de chaque lot dans les parties communes se détermine en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, le tout rapporté à l’ensemble de l’immeuble. Autrement dit, les tantièmes reflètent la valeur relative de chaque partie privative au jour de l’établissement du règlement.
La superficie pèse lourd dans ce calcul, mais elle n’est pas seule en jeu. L’étage, l’exposition, la vue ou encore la présence d’un balcon font souvent l’objet d’une pondération. Un appartement au dernier étage avec une vue dégagée pèse davantage qu’un logement identique en rez-de-chaussée sur cour. Cette pondération évite de réduire la valeur d’un lot à ses seuls mètres carrés.
De la valeur du lot aux millièmes
Une fois la valeur relative de chaque lot estimée, on la convertit en une fraction de l’ensemble. La somme totale des tantièmes correspond le plus souvent à 1 000, d’où le terme de millièmes, ou à 10 000 pour les grands immeubles. Un lot qui pèse 85 millièmes représente donc 8,5 pour cent de la copropriété.
Ce travail est généralement confié à un géomètre-expert, au moment de l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il peut exister plusieurs grilles distinctes : une pour les charges générales, une autre pour des charges spéciales liées à un service particulier comme l’ascenseur ou le chauffage collectif.
| Critère | Rôle dans le calcul | Exemple d’effet |
|---|---|---|
| Superficie | Base principale | Plus la surface est grande, plus les tantièmes augmentent |
| Étage | Pondération | Un étage élevé pèse plus qu’un rez-de-chaussée |
| Exposition et vue | Pondération | Une vue dégagée valorise le lot |
| Total immeuble | Référence | 1 000 ou 10 000 selon le règlement |
Ces critères se combinent. Deux appartements de surface identique peuvent afficher des tantièmes différents si leur étage ou leur exposition diffère. C’est cette logique de valeur relative, et non la seule surface, qui fonde une répartition équitable.
💡 Le saviez-vous ?
Les tantièmes ne servent pas qu’à calculer vos charges. Ils déterminent aussi le poids de votre vote en assemblée générale. Un copropriétaire détenant 200 millièmes dispose de deux fois plus de voix qu’un copropriétaire à 100 millièmes. Ce mécanisme explique pourquoi les gros lots pèsent davantage dans les décisions collectives.
Charges et voix : deux usages distincts
Les tantièmes remplissent deux fonctions complémentaires. Ils fixent d’abord la répartition des charges générales d’entretien et d’administration de l’immeuble, chaque copropriétaire payant à hauteur de sa quote-part. Ils déterminent ensuite le nombre de voix attribuées à chacun lors des votes en assemblée générale.
✅ Atouts d’une grille bien établie
Une répartition juste évite les contestations. Les critères de l’article 5 sont objectifs. Le recours à un géomètre-expert sécurise le calcul et facilite la vie collective.
⚠️ Limites à connaître
Une grille ancienne peut ne plus refléter l’état réel des lots. La modification des tantièmes exige souvent l’unanimité ou une forte majorité. Une erreur de départ se corrige difficilement.
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, déterminée d’après la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Cette répartition figure dans le règlement de copropriété.
Quand contester une répartition
Il arrive qu’une grille de tantièmes paraisse inéquitable, par exemple après une division de lot ou une transformation de comble. La loi prévoit des mécanismes de révision, mais ils restent encadrés. Une action en révision est possible lorsque la part d’un lot s’écarte de plus d’un quart de celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 5.
🚫 Piège classique
Croire que les tantièmes se calculent uniquement sur la surface. C’est une erreur fréquente : la superficie sert de base, mais l’étage, l’exposition et la situation entrent aussi en compte par pondération. Se fonder sur les seuls mètres carrés pour contester une grille mène souvent à une déconvenue devant le juge.
Pour aller plus loin
Une fois la grille comprise, d’autres aspects de la vie collective méritent attention. Notre guide détaille comment répartir les charges entre copropriétaires selon ces fameux tantièmes. Pour situer votre rôle dans l’immeuble, consultez aussi les droits et obligations du copropriétaire. Et puisque vos voix dépendent de votre quote-part, il est utile de savoir quels travaux passent par un vote en assemblée générale.
FAQ : calcul des tantièmes de copropriété
Quelle différence entre tantièmes et millièmes ?
Il n’y en a pas de fond. Le terme millièmes désigne les tantièmes lorsque le total de l’immeuble vaut 1 000. On parle de tantièmes de façon générale, et de millièmes quand la base de référence est mille.
Qui calcule les tantièmes d’une copropriété ?
En général un géomètre-expert, au moment de l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il applique les critères de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pour estimer la valeur relative de chaque lot.
Peut-on modifier la répartition des tantièmes ?
Oui, mais c’est encadré. Une révision judiciaire est possible si la part d’un lot s’écarte de plus d’un quart de celle qui résulterait d’un calcul conforme à l’article 5. Une modification volontaire exige souvent l’unanimité en assemblée générale.
Les tantièmes influencent-ils mon vote en assemblée ?
Oui. Le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à ses tantièmes. Un lot détenant 200 millièmes dispose de deux fois plus de voix qu’un lot à 100 millièmes lors des décisions collectives.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et Service-public.fr : tantièmes et millièmes de copropriété. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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