Repeindre une cage d’escalier, poser un nouvel interphone, refaire un hall vieillissant : ces projets d’embellissement passent presque toujours par un vote en assemblée générale. La majorité requise n’est pas la même selon qu’il s’agit d’un simple entretien ou d’une véritable amélioration. Bien qualifier la nature des travaux conditionne la régularité de la décision. Voici comment vous y retrouver avant de préparer une résolution.
En résumé
Les travaux d’entretien et de conservation relèvent de la majorité simple de l’article 24. Les travaux d’amélioration et d’embellissement plus importants exigent une majorité renforcée, l’article 25 le plus souvent, parfois l’article 26. Le coût voté se répartit ensuite entre copropriétaires selon leurs tantièmes.
Entretien ou amélioration : une distinction décisive
Tout part de la nature des travaux. L’entretien et la conservation visent à maintenir l’immeuble en bon état, sans rien lui ajouter de nouveau. Refaire une peinture à l’identique ou remplacer un équipement usé entre dans cette logique. L’amélioration, elle, apporte un élément de confort, modifie l’aspect ou ajoute un équipement qui n’existait pas.
Un embellissement se situe souvent à la frontière. Repeindre un hall dans une teinte identique tient de l’entretien. Habiller ce même hall de nouveaux matériaux ou y installer un éclairage repensé bascule vers l’amélioration. Cette qualification n’est pas un détail, car elle détermine directement la majorité à réunir.
| Nature des travaux | Article | Majorité requise |
|---|---|---|
| Entretien, conservation | Article 24 | Majorité des voix exprimées |
| Amélioration, embellissement | Article 25 | Majorité de tous les copropriétaires |
| Opérations lourdes de transformation | Article 26 | Double majorité (membres et deux tiers des voix) |
Qui décide et comment se répartit le coût
La décision se prend en assemblée générale, sur une résolution inscrite à l’ordre du jour. Le syndic prépare le projet, recueille des devis et soumet le vote aux copropriétaires. Chacun dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes dans les parties communes.
Une fois les travaux adoptés, leur coût se répartit selon la même clé. Chaque copropriétaire participe au prorata de ses tantièmes, sauf répartition particulière prévue par le règlement. Un copropriétaire qui s’est opposé reste tenu de payer sa quote-part dès lors que la décision a été régulièrement votée.
Le saviez-vous ?
Depuis la loi ALUR, la plupart des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble se votent à la majorité de l’article 25, et non plus à la double majorité de l’article 26. Cette évolution a sensiblement facilité l’adoption des projets d’embellissement.
Avantages et points de vigilance d’un vote d’embellissement
Engager des travaux d’embellissement valorise l’immeuble et améliore le cadre de vie. Encore faut-il anticiper les contraintes liées à la majorité et au financement. Le tableau ci-dessous résume les principaux atouts et les écueils à surveiller.
Avantages
Valorisation de l’immeuble et des lots, amélioration du confort, partage du coût selon les tantièmes, majorité souvent allégée depuis la loi ALUR.
Points de vigilance
Qualification parfois délicate, majorité plus exigeante pour les améliorations, nécessité de devis solides et d’un ordre du jour précis.
Ce que dit la loi
La loi du 10 juillet 1965 fixe les majorités applicables. L’article 24 régit l’entretien et la conservation, l’article 25 les travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, et l’article 26 les opérations les plus lourdes de transformation. La qualification des travaux détermine donc la règle de vote.
Préparer une résolution qui tienne
Un projet bien préparé limite les contestations. Demandez au syndic d’inscrire une résolution claire à l’ordre du jour, accompagnée de devis détaillés. Précisez la nature exacte des travaux et la majorité visée. Plus la rédaction est précise, plus la décision sera difficile à remettre en cause.
Le piège classique
Voter un embellissement à la majorité de l’article 24 alors qu’il s’agit d’une amélioration relevant de l’article 25. La décision est alors fragile et peut être annulée par un copropriétaire opposant. Mieux vaut qualifier rigoureusement les travaux avant le vote plutôt que de réparer après coup.
En cas de désaccord après le vote
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision devant le tribunal. Le délai court à compter de la notification du procès-verbal et reste bref. Faire qualifier les travaux par un professionnel avant l’assemblée évite souvent ce contentieux et sécurise le projet pour toute la copropriété.
Pour aller plus loin : Quels travaux nécessitent un vote en assemblée générale ?, Quels recours contre une assemblée générale irrégulière ? et Quels sont les pouvoirs du conseil syndical ?
FAQ : faire voter des travaux d’embellissement
Un embellissement relève-t-il toujours de l’article 25 ?
Non. Un embellissement à l’identique, sans modification de l’aspect ni équipement nouveau, peut relever de l’entretien et de l’article 24. Dès qu’il modifie l’aspect ou ajoute un élément, il devient une amélioration relevant en principe de l’article 25.
Qui prépare la résolution soumise au vote ?
Le syndic inscrit la résolution à l’ordre du jour, en s’appuyant le plus souvent sur des devis et sur les demandes des copropriétaires ou du conseil syndical. Une rédaction précise réduit le risque de contestation ultérieure.
Comment se répartit le coût des travaux votés ?
Le coût se répartit entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes dans les parties communes, sauf clé particulière prévue par le règlement de copropriété. Un copropriétaire opposant reste tenu de payer sa quote-part.
Que faire si la mauvaise majorité a été appliquée ?
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision en justice dans le délai légal courant à compter de la notification du procès-verbal. Le juge peut annuler la résolution adoptée à une majorité insuffisante.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et Service-Public : règles de vote en assemblée générale de copropriété. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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