Un syndic ne peut pas réclamer indéfiniment les charges impayées d’un copropriétaire. La loi enferme cette action dans un délai précis, au-delà duquel la créance est perdue. Depuis la loi ELAN, ce délai a été nettement raccourci. Ce guide vous explique combien de temps le syndic dispose, comment ce délai peut être interrompu et comment un copropriétaire peut s’en prévaloir.
En résumé
L’action en recouvrement des charges de copropriété se prescrit par cinq ans. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce délai a été ramené de dix à cinq ans, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit agir dans ce délai, sous peine de voir la créance prescrite. La prescription peut être interrompue, par exemple par une action en justice ou une reconnaissance de dette.
Un délai de cinq ans pour agir
L’action du syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges impayées se prescrit par cinq ans. Ce délai s’applique aux charges générales comme aux charges exceptionnelles, par exemple celles liées à des travaux votés en assemblée générale.
Concrètement, le syndic dispose de cinq ans à compter de l’exigibilité de chaque appel de charges pour en réclamer le paiement. Passé ce délai, la créance correspondante se trouve prescrite et ne peut plus être recouvrée.
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Délai de prescription | Cinq ans |
| Texte de référence | Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Réforme | Loi ELAN du 23 novembre 2018 |
| Ancien délai | Dix ans avant la réforme |
| Interruption possible | Action en justice, reconnaissance de dette |
Ce que la loi ELAN a changé
Avant 2018, l’action en recouvrement des charges se prescrivait par dix ans. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ramené ce délai à cinq ans, alignant les actions personnelles en copropriété sur le délai de droit commun.
Ce changement figure à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété. Il impose au syndic une vigilance accrue dans le suivi des impayés.
Le saviez-vous ?
Une dette de charges prescrite n’est pas effacée pour autant : elle reste due en théorie. Mais le copropriétaire peut opposer la prescription pour refuser de payer, et le syndic ne dispose plus alors d’aucun moyen de l’y contraindre.
L’interruption de la prescription
Le délai de cinq ans n’est pas figé. Certains actes l’interrompent et font repartir un nouveau délai complet. C’est le cas d’une action en justice engagée par le syndicat contre le copropriétaire débiteur.
Une reconnaissance de dette du copropriétaire produit le même effet. Dès qu’un de ces actes intervient, le compteur des cinq ans repart à zéro, ce qui prolonge d’autant la possibilité d’agir.
Du côté du syndic
Un recouvrement rigoureux et des relances datées évitent la perte des créances. Agir avant l’écoulement des cinq ans préserve les finances de la copropriété.
Du côté du copropriétaire
La prescription est une protection, mais elle ne joue que pour les charges anciennes et non interrompues. Mieux vaut ne pas miser dessus pour échapper à ses dettes.
Ce que dit la loi
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, prévoit que les actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par cinq ans. Ce délai s’aligne sur la prescription de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil.
Opposer la prescription en défense
Un copropriétaire à qui l’on réclame des charges très anciennes peut soulever la prescription. Il lui faut démontrer que plus de cinq ans se sont écoulés depuis l’exigibilité, sans acte interruptif.
Cette défense doit être invoquée devant le juge. Elle ne s’applique pas d’office et suppose de vérifier précisément les dates de chaque appel de charges contesté.
Le piège classique
Croire que la prescription efface automatiquement les charges anciennes. Tant que le copropriétaire ne l’invoque pas devant le juge, le syndic peut tenter le recouvrement. Et un seul acte interruptif suffit à relancer un délai de cinq ans.
Une gestion rigoureuse du recouvrement
Pour la copropriété, l’enjeu est financier. Un suivi régulier des impayés et des actions engagées à temps évitent que des créances ne tombent dans la prescription.
En cas de litige sur des charges anciennes, l’avis d’un avocat en droit immobilier permet de vérifier les dates et la validité des actes interruptifs. Cette analyse sécurise aussi bien le syndic que le copropriétaire.
Pour aller plus loin : Qui paie les charges entre vendeur et acheteur d’un lot ?, Comment gérer une copropriété en difficulté financière ? et Quels sont les pouvoirs du conseil syndical ?
FAQ : prescription des charges de copropriété
Quel est le délai de prescription des charges de copropriété ?
L’action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce délai a été ramené de dix à cinq ans, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
La prescription efface-t-elle la dette de charges ?
La dette reste due en théorie, mais le copropriétaire peut opposer la prescription pour refuser de payer. Le syndic ne dispose alors plus d’aucun moyen de le contraindre au paiement.
Comment le délai de prescription peut-il être interrompu ?
Le délai est interrompu par une action en justice du syndicat ou par une reconnaissance de dette du copropriétaire. Un nouveau délai de cinq ans repart alors à compter de cet acte.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer des charges anciennes ?
Oui, en invoquant la prescription devant le juge, à condition que plus de cinq ans se soient écoulés depuis l’exigibilité sans acte interruptif. Cette défense n’est pas appliquée d’office.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et Service-public : charges de copropriété. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
Publications similaires :
Quels sont les droits et obligations d’un copropriétaire ?
Quelles majorités sont nécessaires pour voter des travaux ?
Comment contester un appel de charges ?
Quels recours si la copropriété refuse des travaux urgents ?
Peut-on interdire les animaux dans une copropriété ?
Quels recours en cas de travaux mal réalisés en copropriété ?