Dans un bail commercial, savoir qui doit réparer quoi évite bien des tensions entre le bailleur et le locataire. La répartition n’est pas laissée au hasard : elle repose sur le Code civil et, depuis la loi Pinel, sur un inventaire détaillé annexé au contrat. Ce guide vous explique comment cette charge se partage, du gros oeuvre à l’entretien quotidien, jusqu’à la restitution du local.
En résumé
Le bailleur délivre un local en bon état et assume les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, touchant au gros oeuvre. Le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations. Depuis la loi Pinel, un inventaire précis des charges et travaux doit figurer en annexe du bail. À la sortie, le locataire restitue le local dans l’état prévu, au regard de l’état des lieux.
Ce que doit assumer le bailleur
Le bailleur a d’abord une obligation de délivrance. Il doit remettre un local en bon état et permettant l’exercice de l’activité prévue. Cette obligation se prolonge pendant toute la durée du bail.
Il prend ensuite en charge les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil. On y trouve les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les murs de soutènement et de clôture. Ces travaux touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble. Les travaux de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations suivent le même régime.
| Poste | À la charge de |
|---|---|
| Gros oeuvre, murs porteurs, toiture entière | Bailleur (article 606) |
| Mise en conformité relevant des grosses réparations | Bailleur |
| Entretien courant, petites réparations | Locataire |
| Usage raisonnable des lieux | Locataire |
| Restitution en bon état en fin de bail | Locataire |
Ce que prend en charge le locataire
Le locataire assure l’entretien courant du local et les réparations qui ne relèvent pas du gros oeuvre. Le remplacement d’un joint, l’entretien d’un chauffe-eau ou les menues réparations entrent dans ce périmètre. Il doit aussi user des lieux de façon raisonnable, sans causer de dégradations évitables.
Le bail peut prévoir une répartition différente, mais certaines limites s’imposent. Les grosses réparations de l’article 606 ne peuvent plus être mises à la charge du locataire depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Le saviez-vous ?
La loi Pinel oblige le bailleur à établir, tous les trois ans, un état récapitulatif des travaux réalisés et leur coût, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux à venir. Cette transparence aide le locataire à anticiper les dépenses qui le concernent.
Ce que la loi Pinel a changé
Avant la loi Pinel, les baux transféraient souvent au locataire l’essentiel des charges et des travaux. La réforme a encadré ces pratiques. La répartition doit désormais figurer dans un inventaire précis et limitatif annexé au bail.
Cet inventaire distingue clairement les charges, impôts et travaux qui reviennent à chacun. Tout ce qui n’y figure pas ne peut pas être réclamé au locataire. Ces dispositions sont d’ordre public, ce qui veut dire qu’aucune clause du bail ne peut y déroger.
Atouts d’une répartition claire
Chacun connaît ses obligations dès la signature. Les litiges sur les travaux diminuent et le locataire peut budgéter ses dépenses d’entretien sereinement.
Points de vigilance
Un inventaire vague ou incomplet ouvre la porte aux désaccords. Il faut vérifier que chaque poste de travaux est bien attribué avant de signer.
Ce que dit la loi
L’article 606 du Code civil réserve au bailleur les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture. Les autres réparations sont dites d’entretien. La loi Pinel, codifiée aux articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce, impose l’inventaire des charges et la liste limitative de ce qui peut être refacturé au locataire.
La restitution du local en fin de bail
À l’échéance, le locataire doit rendre le local dans l’état prévu au contrat. L’état des lieux d’entrée, lorsqu’il existe, sert de point de comparaison pour repérer les dégradations qui lui sont imputables.
Les dégradations dues à l’usure normale ou à la vétusté ne lui sont pas reprochées. En revanche, les dommages causés par un défaut d’entretien ou un usage anormal peuvent justifier une remise en état à ses frais.
Le piège classique
Accepter une clause qui met toutes les réparations à la charge du locataire, sans distinguer le gros oeuvre. Une telle clause se heurte à la loi Pinel : les grosses réparations de l’article 606 restent au bailleur, et la clause contraire est privée d’effet sur ce point.
Bien rédiger la clause de répartition
Une rédaction soignée protège les deux parties. Il vaut mieux détailler poste par poste qui paie quoi, en renvoyant à un inventaire annexé. Cette précision réduit le risque de contentieux pendant et après le bail.
En cas de doute sur une clause ou un devis de travaux, l’avis d’un professionnel du droit immobilier sécurise la démarche. Il vérifie la conformité du bail aux règles d’ordre public issues de la loi Pinel.
Pour aller plus loin : Quels travaux incombent au bailleur dans un bail commercial ?, Quels sont les droits d’un locataire commercial en fin de bail ? et Quels recours en cas de loyer commercial trop élevé ?
FAQ : obligations d’entretien du bail commercial
Qui paie la réfection de la toiture dans un bail commercial ?
La réfection d’une toiture entière relève des grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Elle reste donc à la charge du bailleur, qui ne peut plus la transférer au locataire depuis la loi Pinel.
Le locataire peut-il être tenu de toutes les réparations ?
Non. Le locataire assume l’entretien courant et les petites réparations, mais pas les grosses réparations du gros oeuvre. Une clause qui lui imposerait l’article 606 est privée d’effet sur ce point.
Qu’est-ce que l’inventaire des charges imposé par la loi Pinel ?
C’est un document annexé au bail qui répartit de façon précise et limitative les charges, impôts et travaux entre bailleur et locataire. Ce qui n’y figure pas ne peut pas être réclamé au locataire.
Dans quel état faut-il rendre le local à la fin du bail ?
Le local doit être restitué dans l’état prévu au contrat. L’état des lieux d’entrée sert de référence. L’usure normale n’est pas reprochée, contrairement aux dégradations dues à un défaut d’entretien.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 606 du Code civil et Service-public : bail commercial. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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