Qui doit payer les charges en cas de location du logement ?

Quand vous louez un logement, une question revient sans cesse : qui règle quoi entre le propriétaire et le locataire ? La loi du 6 juillet 1989 et un décret de 1987 tracent une frontière assez nette. Ce guide vous explique cette répartition, le mécanisme des provisions et la façon de régulariser sans accroc.

Comment se répartissent les charges entre propriétaire et locataire

Les charges d’un logement loué recouvrent les dépenses liées à son occupation et à l’entretien de l’immeuble. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : une partie de ces dépenses revient au locataire, le reste demeure à la charge du bailleur. Cette répartition ne se négocie pas librement, elle suit des textes précis.

Concrètement, le locataire supporte les charges récupérables, parfois appelées charges locatives. Le propriétaire conserve les dépenses qui touchent à la structure du bien et à sa valeur patrimoniale. Pour savoir dans quelle case ranger une dépense, le réflexe est de se reporter au décret du 26 août 1987.

Le widget ci-dessous vous aide à trancher rapidement pour les cas les plus fréquents. Sélectionnez une dépense, vous saurez si elle peut être imputée au locataire ou si elle reste sur les épaules du bailleur.

Dépense	Qui paie ?	Base
Eau, chauffage et eau chaude collectifs	Locataire (charge récupérable)	Décret du 26 août 1987
Entretien courant des parties communes	Locataire (charge récupérable)	Décret du 26 août 1987
Fonctionnement de l’ascenseur	Locataire (charge récupérable)	Décret du 26 août 1987
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères	Locataire (charge récupérable)	Décret du 26 août 1987
Gros travaux, ravalement, remplacement d’équipements	Propriétaire	Loi du 6 juillet 1989
Honoraires de gestion du syndic	Propriétaire	Loi du 6 juillet 1989

Quelles charges le locataire doit-il réellement payer

La liste des charges récupérables n’est pas laissée à l’appréciation du bailleur. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 la fixe limitativement. On y retrouve l’eau, le chauffage et l’eau chaude collectifs, l’entretien courant des parties communes, le fonctionnement de l’ascenseur et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Tout ce qui ne figure pas dans ce décret ne peut pas être réclamé au locataire. Un bailleur qui tenterait de faire payer un ravalement de façade ou le remplacement d’une chaudière sortirait du cadre légal. Cette logique protège le locataire contre les facturations abusives.

Un point mérite attention sur l’ascenseur : l’entretien courant se récupère, mais le contrôle technique réalisé tous les cinq ans reste au propriétaire. La frontière passe entre l’exploitation quotidienne et les obligations de sécurité périodiques.

Comment fonctionnent les provisions et la régularisation

Dans la pratique, le propriétaire avance les charges au syndic puis se fait rembourser par le locataire. Plutôt que de réclamer le montant exact chaque mois, il perçoit des provisions : des acomptes réguliers, ajoutés au loyer. Ce système lisse la trésorerie des deux côtés.

Une fois par an, le bailleur procède à la régularisation. Il compare le total des provisions encaissées avec les dépenses réelles. Si le locataire a trop versé, le bailleur lui rembourse la différence ; s’il a trop peu provisionné, un complément lui est réclamé.

Cette régularisation s’appuie sur des justificatifs. Le locataire peut demander à consulter les pièces, et le bailleur doit les tenir à disposition pendant six mois après l’envoi du décompte. Sans ce contrôle, les chiffres restent contestables.

Quelles dépenses restent à la charge du propriétaire

Le bailleur garde sur ses épaules tout ce qui touche à la pérennité du bien. Les gros travaux, le ravalement de façade, le remplacement d’une toiture ou d’un ascenseur ne se récupèrent jamais. Ces dépenses augmentent ou maintiennent la valeur du patrimoine, elles relèvent donc du propriétaire.

Les honoraires de gestion versés au syndic suivent la même logique. Ils rémunèrent l’administration de la copropriété, pas l’usage du logement par le locataire. Les tenter de les répercuter constitue une erreur fréquente lors des régularisations.

Cette répartition se résume par un test simple : la dépense profite-t-elle à l’occupation quotidienne, ou à la conservation du bien ? Le premier cas penche vers le locataire, le second vers le bailleur.

Comment éviter les litiges liés aux charges

La plupart des conflits naissent d’un manque de transparence. Un bail clair, qui mentionne le montant des provisions et leur nature, pose déjà de bonnes bases. Le locataire sait à quoi s’attendre, le bailleur s’appuie sur un cadre écrit.

La régularisation annuelle, faite à date fixe avec un décompte lisible, évite les mauvaises surprises. Conserver les factures du syndic et les présenter sur demande désamorce la plupart des contestations avant qu’elles ne dégénèrent.

En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation offre une voie amiable et gratuite avant tout passage devant le juge. Mieux vaut clarifier tôt que laisser un litige s’installer sur plusieurs années de charges.

Pour aller plus loin, ces guides complètent utilement votre lecture. Comprenez d’abord qui paie quoi dans une copropriété entre propriétaire et syndic, puis faites le point sur les obligations du propriétaire dans un bail d’habitation. Avant de louer, assurez-vous enfin de rédiger un bail d’habitation conforme à la loi.

FAQ : les charges en cas de location