Vous entendez parler de réforme fiscale chaque automne, au moment du vote de la loi de finances. Pour la plus-value immobilière des particuliers, 2026 ressemble surtout à une année de continuité. Le régime de base reste stable, mais un changement voté en 2025 touche directement les loueurs en meublé. Voici ce qui s’applique vraiment cette année, sans annonce hasardeuse.
📌 En résumé
L’abattement pour durée de détention demeure en 2026 : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La résidence principale reste totalement exonérée. La surtaxe sur les plus-values élevées est maintenue. Le vrai changement vient de la loi de finances 2025 : pour les loueurs en meublé non professionnels au réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Un régime de base qui ne bouge pas en 2026
La mécanique de la plus-value immobilière des particuliers reste celle que vous connaissez. L’impôt se compose de deux blocs : 19 pour cent au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 pour cent au titre des prélèvements sociaux. Ces taux s’appliquent sur la plus-value nette, après prise en compte des abattements.
L’abattement pour durée de détention récompense la conservation longue d’un bien. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération totale intervient après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut patienter jusqu’à 30 ans. Ce calendrier reste inchangé pour 2026, malgré des propositions de réforme évoquées qui n’ont pas été adoptées.
L’abattement pour durée de détention en pratique
L’abattement progresse par tranches d’années. Tant que vous détenez le bien moins de six ans, aucune réduction ne s’applique et la plus-value est pleinement taxée. Au-delà, le rythme diffère entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, ce qui explique les deux seuils d’exonération distincts.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De 6 à 21 ans | 6 pour cent par an | 1,65 pour cent par an |
| 22e année | 4 pour cent (exonération totale) | 1,60 pour cent |
| De 23 à 30 ans | Déjà exonéré | 9 pour cent par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros, une taxe supplémentaire s’ajoute à l’imposition classique. Son taux progresse selon le montant du gain réalisé, de 2 à 6 pour cent. Cette surtaxe ne concerne pas la résidence principale, exonérée par nature. Elle reste en vigueur en 2026.
💡 Le saviez-vous ?
La surtaxe se calcule sur la totalité de la plus-value imposable, pas seulement sur la fraction qui dépasse 50 000 euros. Un mécanisme de décote existe pour les plus-values juste au-dessus du seuil, afin d’éviter un effet de saut brutal.
Le vrai changement : les LMNP au régime réel
La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts. Pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, la base de calcul de la plus-value augmente, donc l’imposition aussi.
Cette mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 16 février 2025. Seuls les amortissements effectivement déduits du résultat sont réintégrés, pas ceux différés en stock. Le régime micro-BIC, qui ne permet pas d’amortir, n’est pas concerné par cette réintégration.
✅ Ce qui reste favorable
La résidence principale demeure exonérée. Les abattements pour durée de détention sont intacts. Les résidences services gérées échappent à la réintégration des amortissements.
⚠️ Ce qui pèse davantage
Les LMNP au réel voient leur plus-value imposable grimper à la revente. La surtaxe sur les plus-values élevées reste due. Le calendrier de 22 et 30 ans peut sembler long.
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 150 U du code général des impôts fixe les cas d’exonération, dont la résidence principale. L’article 150 VB, modifié par la loi de finances pour 2025, organise la réintégration des amortissements pour les loueurs en meublé non professionnels au réel. Les résidences services gérées, comme les résidences étudiantes ou pour personnes âgées, bénéficient d’une exception spécifique.
Ce qu’il faut surveiller chaque année
La fiscalité de la plus-value immobilière dépend de la loi de finances votée fin d’année. Aucune réforme majeure n’est confirmée pour 2026 sur le régime général. Restez prudent face aux annonces relayées avant le vote définitif, car une proposition débattue n’est pas une règle applicable.
🚫 Le piège classique
Beaucoup de loueurs en meublé pensaient que les amortissements déduits restaient sans effet sur la plus-value de revente. Ce n’est plus vrai depuis 2025. Calculer sa plus-value sur l’ancien modèle conduit à sous-estimer fortement l’impôt dû et à une mauvaise surprise au moment de la vente.
Pour aller plus loin
Plusieurs leviers existent pour anticiper. Vous pouvez approfondir comment réduire l’impôt sur la plus-value immobilière, comprendre les avantages fiscaux du LMNP pour les particuliers, et revoir quels abattements s’appliquent sur la plus-value immobilière.
FAQ : plus-value immobilière en 2026
L’abattement de 22 ans change-t-il en 2026 ?
Non. L’exonération d’impôt sur le revenu reste acquise au bout de 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Aucune réforme de ce calendrier n’a été adoptée pour 2026.
Ma résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui. La vente de votre résidence principale échappe à l’impôt sur la plus-value, quel que soit le montant du gain et la durée de détention. Cette exonération figure à l’article 150 U du code général des impôts.
Qu’est-ce qui change pour les LMNP ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela augmente la plus-value imposable. Le micro-BIC et les résidences services gérées ne sont pas concernés.
La surtaxe sur les plus-values existe-t-elle encore ?
Oui. Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 à 6 pour cent s’applique selon le montant. Elle ne concerne pas la résidence principale.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 150 U du CGI et Service-public.fr : plus-value immobilière. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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