Au-delà des abattements pour durée de détention, qui réduisent la plus-value au fil des années, il existe des abattements exceptionnels et temporaires. Ils visent des situations précises : la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis en zone tendue, destinés à laisser place à des logements collectifs. Bien utilisés, ils allègent fortement l’impôt sur la plus-value.
Ces dispositifs sont fixés par les lois de finances et leurs contours évoluent souvent. Cet article fait le point sur l’abattement exceptionnel prévu à l’article 150 VE du Code général des impôts, ses taux, ses zones, ses conditions, et sur son état particulier au titre de 2026.
⚡ L’essentiel en bref
L’article 150 VE du Code général des impôts prévoit un abattement exceptionnel sur la plus-value de cession de terrains à bâtir, d’immeubles bâtis ou de droits, situés en zone tendue (A, A bis, B1) ou dans certains périmètres d’aménagement. Le taux est de 60 pour cent, porté à 75 pour cent dans certains périmètres et à 85 pour cent en cas d’engagement de logements sociaux ou intermédiaires. L’avantage suppose un engagement de l’acquéreur de construire de l’habitat collectif. La promesse devait en principe être signée avant le 31 décembre 2025, mais une tolérance de l’administration prolonge le dispositif au début de 2026.
À quoi sert cet abattement exceptionnel
L’objectif du dispositif est double : libérer du foncier dans les zones où le logement manque et densifier l’habitat plutôt que d’étaler la ville. Pour y inciter, l’État réduit fortement l’impôt sur la plus-value du vendeur, à condition que l’acquéreur construise des logements collectifs sur la parcelle.
Cet abattement s’ajoute, le cas échéant, aux abattements de droit commun pour durée de détention. Il ne les remplace pas. Son intérêt est marqué lorsque le bien est détenu depuis peu, période où les abattements classiques restent faibles.
Toutes les conditions doivent être réunies pour en bénéficier. La localisation du bien, la nature du projet de l’acheteur et le respect des délais conditionnent l’avantage. Un seul critère manquant fait tomber l’abattement.
Les taux et les zones de l’abattement
Le taux dépend de la localisation du bien et de la nature du projet de construction. Ce tableau récapitule les taux confirmés du dispositif de l’article 150 VE.
| Situation | Taux d’abattement |
|---|---|
| Bien en zone tendue (A, A bis, B1) | 60 pour cent |
| Bien dans un périmètre de grande opération d’urbanisme ou d’intérêt national | 75 pour cent |
| Engagement de logements sociaux ou intermédiaires (au moins 50 pour cent) | 85 pour cent |
Les zones A, A bis et B1 correspondent aux secteurs où la demande de logements dépasse nettement l’offre. L’abattement s’applique à l’impôt sur le revenu comme aux prélèvements sociaux. Le dispositif ne s’applique pas aux biens situés en Corse.
💡 Le saviez-vous ?
L’abattement est définitivement acquis au vendeur, même si l’acquéreur ne respecte pas son engagement de construire. C’est l’acheteur qui supporte alors la sanction, sous la forme d’une amende. Cette règle protège le vendeur de bonne foi, qui n’a pas la maîtrise du chantier mené après la vente.
L’état du dispositif au titre de 2026
C’est le point le plus délicat, car le calendrier de ce dispositif est mouvant. L’article 150 VE prévoit, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024, que la promesse de vente acquière date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. La cession doit ensuite intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit, soit jusqu’au 31 décembre 2027 pour une promesse signée en 2025.
En l’absence de loi de finances adoptée au 1er janvier 2026, les promesses signées à compter de cette date auraient dû sortir du dispositif. L’administration fiscale a publié, le 31 décembre 2025, un rescrit qui admet à titre exceptionnel le maintien de l’abattement. Concrètement, les opérations engagées par une promesse signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi de finances pour 2026 continuent d’en bénéficier, sous réserve des autres conditions.
Cette tolérance vaut tant que les textes définitifs ne sont pas arbitrés. Avant de vous engager en 2026, il est donc indispensable de vérifier l’état exact du droit applicable à votre date de signature, car la situation peut évoluer avec l’adoption de la loi de finances.
✓ Les atouts du dispositif
Une réduction d’impôt forte, de 60 à 85 pour cent de la plus-value. Un abattement acquis au vendeur, même en cas de défaillance de l’acheteur. Un cumul possible avec les abattements de droit commun pour durée de détention. Un avantage applicable aux non-résidents.
✗ Les limites à connaître
Un champ géographique restreint aux zones tendues et à certains périmètres. Un engagement de construire de l’habitat collectif, exigeant pour l’acheteur. Une exclusion des ventes entre proches. Un calendrier incertain pour 2026, suspendu à la loi de finances.
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 150 VE du Code général des impôts institue un abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains à bâtir, d’immeubles bâtis ou de droits, en zones tendues ou dans certains périmètres d’aménagement, lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des logements collectifs. Pour 2026, en l’absence de loi de finances adoptée, le rescrit administratif BOI-RES-RFPI-000242 du 31 décembre 2025 admet le maintien de l’abattement pour les promesses signées entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la loi de finances.
Les conditions à réunir pour en bénéficier
L’abattement repose sur l’engagement de l’acquéreur de construire un bâtiment d’habitation collectif dans un délai de quatre ans. Pour favoriser la densification, les constructions doivent atteindre une part importante du gabarit autorisé par le plan local d’urbanisme. Cette exigence écarte les projets de maison individuelle.
Les ventes entre membres d’une même famille sont exclues du dispositif. Une cession à votre conjoint, à un ascendant ou à un descendant n’ouvre pas droit à l’abattement. La règle vise à réserver l’avantage à des opérations réellement tournées vers la production de logements.
⚠️ Le piège classique
Compter sur l’abattement en 2026 sans vérifier l’état exact du droit applicable à votre date de signature. Le dispositif repose, pour le début de 2026, sur une tolérance administrative liée à l’absence de loi de finances adoptée. Signer une promesse sans contrôler les conditions de zone, d’engagement de construire et de délai expose à perdre l’avantage et à subir l’imposition de droit commun.
Comment sécuriser votre opération
Avant toute signature, faites confirmer que votre bien se situe bien dans une zone éligible et que le projet de l’acheteur correspond à un habitat collectif. Le notaire vérifie le zonage, l’engagement de construire et les délais. Cette étape conditionne la solidité de l’abattement.
Compte tenu de l’incertitude qui pèse sur 2026, l’appui d’un avocat fiscaliste est précieux. Il vérifie l’état du droit à la date de votre promesse et sécurise le montage, pour éviter une requalification ou une perte d’avantage lors d’un contrôle.
Pour aller plus loin
Pour approfondir, consultez nos guides sur comment réduire l’impôt sur la plus-value immobilière, sur l’exonération de plus-value après 30 ans de détention, ainsi que sur la taxation de la vente d’un terrain constructible.
FAQ : abattement exceptionnel sur la plus-value
Quel est le taux de l’abattement exceptionnel ?
Le taux est de 60 pour cent en zone tendue, porté à 75 pour cent dans certains périmètres d’aménagement, et à 85 pour cent lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser au moins 50 pour cent de logements sociaux ou intermédiaires. Ces taux sont prévus à l’article 150 VE du Code général des impôts.
Quelles zones sont éligibles ?
Les zones tendues A, A bis et B1, ainsi que certains périmètres de grande opération d’urbanisme ou d’opération d’intérêt national. Le dispositif ne s’applique pas aux biens situés en Corse.
L’abattement est-il toujours applicable en 2026 ?
La loi prévoyait une promesse signée avant le 31 décembre 2025. En l’absence de loi de finances adoptée au 1er janvier 2026, le rescrit administratif BOI-RES-RFPI-000242 du 31 décembre 2025 admet le maintien de l’abattement pour les promesses signées entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la loi de finances. Il faut vérifier l’état du droit à votre date de signature.
Une vente à un membre de ma famille peut-elle bénéficier de l’abattement ?
Non. Les ventes à un conjoint, à un partenaire, à un ascendant ou à un descendant sont exclues du dispositif. L’abattement vise des cessions tournées vers la production de logements collectifs.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : BOFiP – abattement exceptionnel article 150 VE et Service-Public – plus-value immobilière. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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