Vente immobilière et expatriés : quelle fiscalité appliquer ?

Vous vivez à l’étranger et vous vous apprêtez à vendre un bien situé en France. La question fiscale arrive vite, car le pays où vous résidez ne change rien à un principe simple : la plus-value réalisée sur un immeuble français reste imposable en France. Le taux, les prélèvements sociaux et les abattements méritent d’être connus avant la signature, sous peine de mauvaises surprises chez le notaire.

Pourquoi la France conserve le droit d’imposer

La fiscalité immobilière suit le lieu du bien, pas celui du vendeur. Un appartement à Lyon ou une maison en Bretagne génère donc une plus-value imposable en France, même si vous résidez à Londres, Montréal ou Dubaï. Cette règle figure dans la plupart des conventions fiscales signées par la France, qui attribuent au pays de situation de l’immeuble le droit de taxer la cession.

Le mécanisme repose sur le prélèvement de l’article 244 bis A du Code général des impôts. Il s’applique au moment de la vente, par l’intermédiaire du notaire, et non lors de votre déclaration annuelle de revenus. Vous n’avez donc pas à attendre l’année suivante : l’impôt est réglé au jour de la signature de l’acte authentique.

Situation du vendeur	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Résident dans l’Union européenne ou l’EEE	19 %	7,5 % (prélèvement de solidarité seul)
Résident hors Union européenne	19 %	17,2 %
Détention de plus de 22 ans	Exonéré	Encore dû jusqu’à 30 ans
Détention de plus de 30 ans	Exonéré	Exonéré

Le taux d’imposition et les prélèvements sociaux

La plus-value nette se calcule comme pour un résident : prix de vente diminué du prix d’achat majoré des frais d’acquisition et de certains travaux. Sur ce gain s’appliquent 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base, jusqu’à l’exonération totale d’impôt à 22 ans de détention.

Les prélèvements sociaux suivent un calendrier distinct. Ils atteignent 17,2 % et ne disparaissent qu’au bout de 30 ans de détention. Une exception notable existe pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, qui échappent à la CSG et à la CRDS et ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

L’exonération de 150 000 € pour l’ancien logement

Un dispositif spécifique vise les Français installés à l’étranger qui vendent leur ancienne habitation en France. Il permet d’exonérer la plus-value à hauteur de 150 000 € par cédant, sous conditions strictes de délai et de transfert de domicile fiscal hors de France. Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers depuis le départ, dans le cas d’une cession au-delà du délai immédiat.

Cet avantage ne se cumule pas avec l’exonération de la résidence principale, réservée à ceux qui occupent encore le bien au moment de la vente. Une fois expatrié, vous basculez dans ce régime des 150 000 €, qui reste plus protecteur qu’une imposition pleine. Au-delà de ce seuil, la fraction excédentaire de plus-value redevient taxable au taux de droit commun.

Le représentant fiscal et les démarches

Pour les vendeurs établis hors de l’Union européenne et de l’Espace économique économique, l’administration peut exiger la désignation d’un représentant fiscal au-delà d’un certain prix de vente. Ce représentant, souvent une société agréée, garantit le paiement de l’impôt et engage sa responsabilité auprès du Trésor. Son coût se négocie en pourcentage du prix et vient réduire le produit net de la cession.

Les résidents d’un État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou d’un pays lié à la France par une convention d’assistance administrative en sont en principe dispensés. Une vente dont le prix reste modéré, ou une plus-value totalement exonérée par la durée de détention, échappe également à cette obligation. Vérifiez votre cas avec le notaire bien avant la date de signature.

Anticiper pour préserver le produit de la vente

La meilleure stratégie consiste à simuler la plus-value nette avant de fixer le prix, en tenant compte de la durée de détention déjà acquise. Quelques mois de patience suffisent parfois à franchir un seuil d’abattement qui change le résultat. La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence mérite aussi une lecture attentive, pour éviter une double imposition.

Un avocat fiscaliste ou un notaire rompu aux dossiers internationaux sécurise l’opération. Il vérifie l’éligibilité à l’exonération des 150 000 €, la nécessité d’un représentant fiscal et le bon calcul des prélèvements sociaux selon votre affiliation. Cet accompagnement coûte moins cher qu’un redressement ou qu’une exonération manquée.

Pour approfondir, consultez nos guides sur la fiscalité immobilière pour expatriés et ce qu’il faut prévoir, sur la fiscalité des biens immobiliers détenus à l’étranger et sur le calcul de la plus-value immobilière lors d’une vente.

FAQ : vente immobilière des non-résidents