Vendre la seule nue-propriété d’un bien démembré soulève des questions fiscales bien particulières. La plus-value ne porte pas sur la pleine propriété, mais sur la valeur de la nue-propriété cédée. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier et de la façon dont vous avez reçu le bien. Voici comment anticiper l’imposition avant de signer.
En résumé
Lorsqu’un bien est démembré entre usufruit et nue-propriété, la vente de la seule nue-propriété génère une plus-value calculée sur la valeur de cette nue-propriété. Le prix de cession est comparé à la valeur d’acquisition, qui dépend de l’origine du bien : achat, donation ou succession. Le barème de l’article 669 du Code général des impôts évalue nue-propriété et usufruit selon l’âge de l’usufruitier. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite.
La plus-value sur la nue-propriété
Lorsque la propriété d’un bien est démembrée entre usufruit et nue-propriété, la vente de la seule nue-propriété génère une plus-value calculée sur la valeur de cette nue-propriété. Le prix de cession de la nue-propriété est comparé à sa valeur d’acquisition. Vous ne raisonnez donc pas sur la pleine propriété, mais sur la seule fraction que vous détenez. Ce point change tout dans le calcul.
| Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 50 ans révolus | 60 pour cent | 40 pour cent |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 pour cent | 50 pour cent |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 pour cent | 60 pour cent |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 pour cent | 70 pour cent |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 pour cent | 80 pour cent |
La valeur d’acquisition selon l’origine
La valeur d’acquisition de la nue-propriété dépend de la manière dont vous l’avez reçue. En cas d’achat, c’est le prix payé pour la nue-propriété qui sert de référence. En cas de donation ou de succession, c’est la valeur déclarée à cette occasion. Le barème de l’article 669 du Code général des impôts permet d’évaluer la nue-propriété et l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier.
Le saviez-vous ?
Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit a de valeur, et plus la nue-propriété en a peu. À 65 ans, l’usufruit vaut 40 pour cent et la nue-propriété 60 pour cent de la pleine propriété. Le barème de l’article 669 fonctionne par tranches d’âge de dix ans.
Les abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite comme pour une vente classique. Vous bénéficiez de 6 pour cent par an de la sixième à la vingt-et-unième année pour l’impôt sur le revenu, et de 1,65 pour cent par an pour les prélèvements sociaux. L’exonération est totale à 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La durée se compte à partir de l’acquisition de la nue-propriété.
Ce qui joue en votre faveur
La plus-value ne porte que sur la valeur de la nue-propriété, souvent plus faible que la pleine propriété. La durée de détention réduit progressivement la base taxable.
Ce qui demande de la vigilance
Déterminer la valeur d’acquisition exacte selon l’origine du bien peut être délicat. Une résidence principale occupée ou une vente conjointe avec l’usufruitier complique le calcul.
Ce que dit la loi
L’article 669 du Code général des impôts fixe le barème de répartition entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Ce barème, inchangé depuis 2004, sert pour les donations, successions et ventes démembrées, et reste applicable en 2026.
Les situations qui compliquent le calcul
La situation se complique lorsque le bien constitue la résidence principale d’un occupant. Elle se complique aussi lorsque usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété. Chacun est alors imposé sur sa propre plus-value, calculée sur la part qui lui revient. L’accompagnement d’un notaire devient précieux pour répartir correctement le prix.
Le piège classique
Calculer la plus-value sur la pleine propriété alors que vous ne vendez que la nue-propriété fausse complètement le résultat. La valeur d’acquisition doit elle aussi correspondre à la nue-propriété, selon le barème de l’article 669 au moment où vous l’avez reçue. Reprenez l’acte d’origine avant tout calcul.
Préparer sa vente sereinement
Rassemblez l’acte d’origine, qu’il s’agisse d’un achat, d’une donation ou d’une succession. Notez l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération pour appliquer le bon barème. Un calcul préparé en amont vous donne une estimation fiable de l’impôt et évite les contestations au moment de la signature.
Pour aller plus loin : optimiser la fiscalité d’une vente immobilière, réduire les droits de transmission d’un bien et vendre sans générer de plus-value imposable.
FAQ : vente en nue-propriété
Sur quelle valeur se calcule la plus-value en nue-propriété ?
La plus-value se calcule sur la seule valeur de la nue-propriété cédée. Vous comparez le prix de cession de la nue-propriété à sa valeur d’acquisition, et non à la valeur de la pleine propriété.
Comment évaluer la nue-propriété et l’usufruit ?
Le barème de l’article 669 du Code général des impôts répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit a de valeur.
Quelle valeur d’acquisition retenir après une succession ?
En cas de succession, la valeur d’acquisition correspond à la valeur déclarée lors de la succession, établie selon le barème de l’article 669. Cette valeur sert de base au calcul de la plus-value.
Que se passe-t-il si l’on vend la pleine propriété avec l’usufruitier ?
Chacun est imposé sur sa propre plus-value, calculée sur la part qui lui revient selon le barème de l’article 669. Les abattements pour durée de détention s’appliquent à chaque vendeur.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 669 du CGI et Service-public : plus-value immobilière. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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