Quels frais déduire de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Mais cette différence peut être réduite, légalement, en jouant sur les frais. Frais de notaire, travaux, frais de cession : bien pris en compte, ils font baisser la plus-value imposable, et donc l’impôt. Ce guide détaille ce que vous pouvez déduire en 2026, et comment le justifier.

📋 Ce qu’il faut retenir : deux leviers réduisent la plus-value. Vous majorez le prix d’achat avec les frais d’acquisition (réel ou forfait de 7,5 %) et les travaux (réel sur factures ou forfait de 15 % après 5 ans). Vous diminuez le prix de vente avec les frais de cession (diagnostics, mainlevée, agence à votre charge). Tout se justifie par des factures : sans elles, seul le forfait s’applique.

Sommaire

Comment majorer le prix d’acquisition ?

Le prix d’achat retenu n’est pas seulement le prix payé. Vous y ajoutez d’abord les frais d’acquisition : droits d’enregistrement, frais de notaire, commission éventuelle. Vous avez le choix entre leur montant réel et un forfait confortable de 7,5 % du prix d’achat, souvent retenu par défaut.

Vous ajoutez ensuite les travaux. Construction, reconstruction, agrandissement, amélioration : ces dépenses majorent le prix d’achat, à condition d’être justifiées par des factures d’entreprises. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué sans justificatif.

Ce frais est-il déductible de la plus-value ?
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Frais déductibles : le récapitulatif

Type de frais	Effet	Réel ou forfait
Frais d’acquisition	Majorent le prix d’achat	Réel ou forfait 7,5 %
Travaux (amélioration, agrandissement)	Majorent le prix d’achat	Réel sur factures ou forfait 15 %
Diagnostics, mainlevée, agence	Diminuent le prix de vente	Réel sur justificatifs
Entretien courant, déménagement	Aucun effet	Non déductible

Quels frais diminuent le prix de vente ?

Du côté de la vente, certains frais que vous supportez réduisent le prix retenu pour le calcul. C’est le cas du coût des diagnostics obligatoires, de la mainlevée d’hypothèque, ou de la commission d’agence lorsqu’elle est à votre charge. Là encore, ces frais se justifient sur facture.

💡 Le saviez-vous ? Le forfait travaux de 15 % s’applique même si vous n’avez réalisé aucun travaux, dès lors que vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Sur un bien acheté 200 000 €, cela représente 30 000 € ajoutés au prix d’achat, sans le moindre justificatif. Un avantage automatique souvent oublié.

Réel ou forfait : que choisir ?

🍀 Le réel

Avantageux si gros travaux justifiés
Déduction au centime près
Nécessite toutes les factures

🔻 Le forfait

15 % travaux et 7,5 % frais
Aucun justificatif à fournir
Intéressant sans gros travaux

⚖️ Ce que dit la loi : la majoration du prix d’acquisition est encadrée par l’article 150 VB du Code général des impôts. Il fixe le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition et celui de 15 % pour les travaux après cinq ans de détention. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois dans la plus-value.

Comment bien constituer votre dossier ?

La règle d’or est de tout conserver. Acte d’achat, factures de travaux, frais de diagnostics : ces documents justifient vos déductions au réel et résistent à un contrôle. Comparez ensuite réel et forfait, et retenez l’option la plus favorable pour chaque poste.

Pour aller plus loin, plusieurs sujets se complètent. Maîtrisez la méthode pour calculer la plus-value. Découvrez les autres moyens de réduire l’impôt sur la plus-value. Et comprenez le mécanisme des abattements pour durée de détention.

⚠️ Piège classique : vouloir déduire des travaux sans factures d’entreprises. Les travaux réalisés soi-même, ou payés sans facture, ne sont pas déductibles au réel. Seul le forfait de 15 % reste alors possible. Gardez chaque facture dès le premier chantier, des années avant la vente.

FAQ : les frais déductibles de la plus-value

Les frais de notaire sont-ils déductibles de la plus-value ?

Oui. Les frais d’acquisition, dont les frais de notaire et les droits, majorent le prix d’achat. Vous pouvez les retenir pour leur montant réel, ou appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Peut-on déduire les travaux ?

Oui, les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Vous les retenez au réel sur factures d’entreprises, ou via un forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Les travaux d’entretien courant ne sont pas déductibles.

Quels frais réduisent le prix de vente ?

Les frais de cession supportés par le vendeur diminuent le prix de vente retenu : coût des diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, et commission d’agence si elle est à votre charge.

Faut-il conserver les justificatifs ?

Oui, impérativement. Pour déduire les frais et travaux au réel, vous devez présenter des factures d’entreprises. Sans justificatif, seul le forfait s’applique, parfois moins avantageux.

📝 À propos de ce guide

Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 150 U du CGI et Service-public : la plus-value immobilière. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.