Vendre un appartement encore occupé par un locataire surprend souvent les propriétaires. C’est pourtant parfaitement légal, et la fiscalité reste celle des plus-values immobilières classiques. La particularité tient surtout au prix : un bien vendu occupé subit une décote, car l’acquéreur reprend un bail en cours et ne peut pas disposer librement du logement.
En résumé
Un logement occupé n’étant pas votre résidence principale, la plus-value est imposable à 19 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention. Le bien vendu occupé subit en général une décote de 10 à 20 %, car l’acquéreur reprend le bail en cours. Cette décote réduit mécaniquement la plus-value imposable. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire et le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption en cas de vente occupée. La déclaration de plus-value est établie par le notaire.
Une fiscalité de plus-value classique
Un logement loué n’est pas votre résidence principale, il échappe donc à l’exonération qui lui est réservée. La plus-value se calcule de façon habituelle, par différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais et de certains travaux. Sur ce gain s’appliquent 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable. L’exonération d’impôt intervient après 22 ans, puis celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Vendre un bien locatif détenu de longue date peut ainsi aboutir à une plus-value totalement exonérée, sans lien avec l’occupation par un locataire.
| Élément | Vente occupée | Vente libre |
|---|---|---|
| Prix de vente | Décote de 10 à 20 % en général | Prix de marché plein |
| Plus-value imposable | Réduite par la décote | Plus élevée |
| Bail en cours | Repris par l’acquéreur | Logement disponible |
| Droit de préemption du locataire | Absent | Possible selon le cas |
La décote, un effet à double tranchant
Un logement vendu occupé se négocie en général avec une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien libre. L’acquéreur achète un placement locatif, pas un logement qu’il pourra habiter immédiatement, ce qui justifie ce rabais. L’ampleur de la décote dépend de la durée restante du bail, du niveau du loyer et du profil du locataire.
Cette décote a un effet fiscal favorable souvent ignoré. Comme la plus-value se calcule sur le prix de vente effectif, un prix réduit signifie un gain plus faible, donc un impôt moindre. Vous touchez moins, mais vous êtes aussi moins taxé, ce qui atténue une partie de l’écart avec une vente libre.
Le saviez-vous ?
Une vente occupée trouve souvent preneur plus vite qu’une vente libre. Les investisseurs apprécient un bien déjà loué, qui génère un revenu dès la signature et évite la recherche d’un locataire. La décote se double ainsi d’un argument de liquidité, utile quand vous cherchez à vendre rapidement.
Le bail continue avec le nouveau propriétaire
La vente d’un logement occupé n’interrompt pas le bail en cours. L’acquéreur devient le nouveau bailleur et reprend le contrat aux mêmes conditions, avec la même durée et le même loyer. Le locataire n’a aucune démarche à effectuer et conserve l’intégralité de ses droits.
Contrairement à une vente libre, où le congé pour vendre ouvre un droit de préemption au locataire, la vente occupée ne lui en accorde pas. Vous n’avez donc pas à lui proposer le bien en priorité. Cette souplesse explique pourquoi de nombreux bailleurs choisissent cette voie pour vendre sans délivrer de congé.
Les atouts de la vente occupée
Pas de congé à délivrer, pas de droit de préemption du locataire, vente souvent plus rapide auprès d’investisseurs, et plus-value imposable réduite par la décote.
Les limites à connaître
Prix de vente diminué de 10 à 20 %, acquéreurs limités aux investisseurs, et bien toujours imposé à la plus-value faute d’être votre résidence principale.
Ce que dit la loi
L’article 150 U du Code général des impôts soumet à la plus-value les cessions d’immeubles qui ne constituent pas la résidence principale du vendeur. Un logement loué entre dans ce cadre, avec une imposition à 19 % et les prélèvements sociaux, sous réserve des abattements pour durée de détention. La vente d’un bien occupé n’ouvre pas de droit de préemption au locataire.
La déclaration et le rôle du notaire
Comme pour toute vente immobilière, la déclaration de plus-value est établie par le notaire. Il calcule le gain à partir du prix de vente occupé, applique les abattements et prélève l’impôt dû sur le prix avant de vous verser le solde. Vous n’avez pas de déclaration distincte à déposer auprès des impôts.
Pour sécuriser le calcul, transmettez au notaire l’acte d’achat, les factures de travaux déductibles et le détail du bail. Ces pièces justifient le prix de revient et le caractère occupé de la vente. Un dossier complet évite les contestations et garantit l’application des abattements auxquels vous avez droit.
Le piège classique
Confondre vente occupée et congé pour vendre. Délivrer un congé pour vendre un bien libre déclenche un droit de préemption au profit du locataire et des délais stricts. Vendre occupé évite ces contraintes, mais impose d’accepter la décote. Choisir la mauvaise voie peut bloquer la vente ou en réduire fortement le produit.
Choisir entre vente occupée et vente libre
L’arbitrage dépend de votre horizon et de la situation du locataire. Vendre occupé apporte rapidité et simplicité, au prix d’une décote. Vendre libre suppose de récupérer le logement, donc de délivrer un congé valable et de respecter les délais, mais permet de viser le prix de marché plein.
Sur le plan fiscal, la décote réduit l’impôt mais aussi votre prix net, l’effet n’est donc pas toujours gagnant. Un calcul comparatif, intégrant la durée de détention et les abattements, éclaire la décision. Un avocat ou un notaire vous aide à choisir la formule la plus avantageuse selon votre cas.
Pour approfondir, consultez nos guides sur la fiscalité de la vente d’un logement loué pour le bailleur, sur les droits du locataire en cas de vente du logement et sur le calcul de la plus-value immobilière lors d’une vente.
FAQ : vente d’un logement occupé
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Légifrance : article 150 U du CGI et service-public.fr : plus-value immobilière. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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