Lorsqu’un commerçant locataire connaît de graves difficultés financières, son bailleur s’inquiète souvent du sort des loyers et de l’occupation du local. La faillite, au sens courant du terme, recouvre en réalité le redressement ou la liquidation judiciaire. Dans ces situations, le bail commercial ne disparaît pas du jour au lendemain et le propriétaire conserve des droits, à condition de respecter des règles précises.
En résumé
L’ouverture d’une procédure collective ne résilie pas le bail commercial de plein droit. La poursuite du contrat relève de l’administrateur ou du liquidateur. Pour les loyers antérieurs au jugement, le bailleur déclare sa créance. Pour les loyers postérieurs impayés, il peut demander la résiliation après un délai de trois mois.
Le bail survit à l’ouverture de la procédure
Quand un tribunal place le locataire en redressement ou en liquidation judiciaire, le bail commercial n’est pas rompu automatiquement. Le contrat se poursuit malgré l’ouverture de la procédure, y compris lorsque des loyers antérieurs restent dus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du seul fait de la procédure est privée d’effet.
La décision de continuer le bail appartient à l’administrateur judiciaire en redressement, ou au liquidateur en liquidation. Le bailleur, de son côté, ne peut pas profiter de la situation pour reprendre les lieux sans suivre les voies prévues par la procédure. Cette règle vise à préserver l’activité et le fonds de commerce tant qu’une solution reste possible.
| Situation | Sort des loyers | Action du bailleur |
|---|---|---|
| Loyers échus avant le jugement | Gelés, intégrés au passif | Déclarer sa créance au mandataire |
| Loyers échus après le jugement | Dus aux échéances normales | Demander la résiliation après trois mois d’impayé |
| Cession du bail dans un plan | Repris par le cessionnaire | Faire respecter les clauses du bail |
Déclarer sa créance, un réflexe indispensable
Pour les loyers et charges restés impayés avant le jugement d’ouverture, le bailleur ne peut pas se faire payer directement. Ces sommes sont gelées et entrent dans le passif du locataire. Le propriétaire doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire pour espérer en récupérer une partie.
Cette déclaration obéit à des délais stricts. Un bailleur qui tarde risque de voir sa créance écartée de la répartition. Mieux vaut donc réagir dès la connaissance de la procédure, en rassemblant le bail, les quittances et le décompte des sommes dues.
Le saviez-vous ?
Une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de redressement ou de liquidation du locataire est sans effet. Le législateur a voulu protéger l’activité, le bailleur ne peut donc pas se prévaloir de cette stipulation pour reprendre les lieux.
Loyers postérieurs et résiliation du bail
Les loyers correspondant à l’occupation après le jugement d’ouverture doivent en principe être payés à leurs échéances normales. Si l’administrateur ou le liquidateur poursuit le bail mais ne règle pas ces loyers, le bailleur dispose d’un recours. Il peut demander en justice la résiliation du bail pour défaut de paiement, mais pas immédiatement.
Un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture doit s’écouler avant que cette demande puisse aboutir. Si le paiement intervient avant la fin de ce délai, la résiliation ne peut pas être prononcée. Ce mécanisme laisse un temps de respiration au locataire tout en préservant les droits du propriétaire.
Ce que dit la loi
Le Code de commerce pose le principe de continuation des contrats en cours malgré l’ouverture de la procédure. L’administrateur, ou le liquidateur selon les cas, dispose seul de la faculté d’exiger l’exécution du bail. Les loyers nés après le jugement bénéficient d’un traitement particulier, distinct des créances antérieures qui doivent être déclarées.
La cession du bail au repreneur
Lorsque l’activité est reprise, le bail peut être cédé à un repreneur dans le cadre d’un plan de cession. Cette transmission ne met pas fin au bail, elle le transfère au cessionnaire qui poursuit l’occupation. Le bailleur ne peut pas s’y opposer librement, même si une clause du bail interdit normalement la cession isolée.
Le propriétaire conserve néanmoins le droit de faire respecter les conditions du bail, par exemple la destination des lieux ou la solidarité éventuelle. Sa vigilance porte alors sur la solvabilité du repreneur et le sérieux du projet présenté au tribunal.
Le piège classique
Croire qu’un loyer impayé permet de résilier immédiatement le bail. Pour les sommes antérieures au jugement, ce recours est fermé. Pour les loyers postérieurs, la résiliation n’est possible qu’après trois mois. Un bailleur trop pressé, qui agit sans déclarer sa créance ni respecter ces délais, risque de tout perdre.
Bien s’entourer face à la procédure
Les règles applicables sont techniques et les délais courts. Identifier le bon interlocuteur, mandataire ou liquidateur, et formaliser correctement la déclaration de créance demande de la méthode. Un accompagnement par un professionnel du droit aide à sécuriser chaque étape et à ne pas laisser passer un recours.
Pour approfondir, consultez nos pages sur les travaux à la charge du bailleur dans un bail commercial, sur les droits d’un locataire commercial en fin de bail et sur l’assurance contre les loyers impayés.
FAQ : faillite du locataire commercial
La faillite du locataire met-elle fin au bail commercial ?
Non. L’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ne résilie pas le bail de plein droit. Le contrat se poursuit, et la décision de le continuer revient à l’administrateur ou au liquidateur judiciaire.
Puis-je résilier le bail pour des loyers impayés avant le jugement ?
Non. Les loyers échus avant le jugement d’ouverture sont gelés et intégrés au passif. Vous devez déclarer votre créance auprès du mandataire judiciaire, mais vous ne pouvez pas résilier le bail sur ce fondement.
Que faire si les loyers postérieurs au jugement ne sont pas payés ?
Vous pouvez demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, mais seulement après un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. Un paiement avant la fin de ce délai empêche la résiliation.
Le bail peut-il être transmis à un repreneur ?
Oui. Dans le cadre d’un plan de cession, le bail peut être cédé au repreneur de l’activité. La cession ne met pas fin au bail et le bailleur ne peut s’y opposer librement, tout en conservant le droit de faire respecter les clauses du contrat.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : Service-Public : bail commercial et procédure collective et Légifrance : article L622-13 du Code de commerce. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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