Un studio à Évian loué l’été, un chalet aux Gets rempli tout l’hiver, un appartement à Annecy entre deux séjours professionnels. En Haute-Savoie, la location courte durée fait partie du paysage, et beaucoup de propriétaires finissent par déléguer : accueil des voyageurs, ménage, linge, gestion des annonces.
Déléguer ne fait pas disparaître vos obligations. Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le cadre juridique des meublés de tourisme s’est nettement durci. Voici les points à contrôler avant de signer.
Les obligations du propriétaire, avec ou sans conciergerie
La déclaration et le numéro d’enregistrement
Tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, sur un téléservice national devenu obligatoire au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce. La déclaration précise si le logement constitue votre résidence principale, justificatifs à l’appui.
La limite de 120 jours pour la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale, la location touristique reste plafonnée à 120 jours par an, et la commune peut abaisser ce seuil à 90 jours. Pour une résidence secondaire, la location répétée à une clientèle de passage peut constituer un changement d’usage, soumis à autorisation selon les règles de la commune.
Le diagnostic de performance énergétique
Lorsqu’une autorisation de changement d’usage est requise, le logement doit présenter un DPE au moins classé F, puis E à partir de 2028. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. Pour un chalet ancien en altitude, ce calendrier mérite d’être anticipé dès maintenant.
En copropriété, vérifier d’abord le règlement
Avant même de chercher un prestataire, relisez votre règlement de copropriété. La loi Le Meur permet désormais aux copropriétaires de modifier le règlement pour interdire la location de meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers des voix, sous certaines conditions. Auparavant, l’unanimité était exigée.
Le copropriétaire doit aussi informer le syndic de l’enregistrement de son lot comme meublé de tourisme. Un point d’information est alors inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
Nous détaillons les conditions de ce vote dans notre article Peut-on interdire la location Airbnb en copropriété ?
Bien choisir et encadrer sa conciergerie
Le mot « conciergerie » recouvre des réalités juridiques très différentes. Avant de confier vos clés à une conciergerie airbnb en haute savoie, demandez précisément ce que couvre le contrat. La frontière se situe sur deux points : la gestion de l’annonce et l’argent des loyers.
Prestation de services ou mandat de gestion
Le ménage, le linge, l’accueil des voyageurs et la remise des clés relèvent de la prestation de services et ne demandent aucune carte professionnelle. En revanche, dès que la conciergerie encaisse les loyers ou les dépôts de garantie pour votre compte, elle exerce une activité de gestion immobilière. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 lui impose alors une carte professionnelle, une garantie financière et un mandat écrit.
Les clauses à relire
- La rémunération : pourcentage des revenus, forfait par séjour, frais de ménage refacturés ou non
- La gestion des fonds : qui encaisse, sur quel compte, et dans quel délai les sommes vous sont reversées
- La taxe de séjour : qui la collecte et la reverse à la commune
- Les dommages : assurance de la conciergerie et procédure en cas de dégradation
- La durée et la résiliation : préavis, sort des réservations déjà confirmées
Un contrat flou sur ces points crée des difficultés au premier litige. N’hésitez pas à le faire relire.
La fiscalité : ce qui a changé pour les revenus 2025
Les loueurs au régime micro-BIC ont vu leurs avantages réduits pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement est passé à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Pour un meublé classé, il atteint 50 %, avec un plafond de 77 700 €.
Le classement devient donc un vrai levier. Les commissions de la conciergerie, elles, ne se déduisent pas en micro-BIC, puisque l’abattement forfaitaire les couvre déjà. Au-delà d’un certain niveau de charges, le régime réel peut se révéler plus intéressant.
Pour aller plus loin, consultez notre guide sur la fiscalité d’une location Airbnb.
Déléguer la gestion de son bien reste une bonne idée. À condition de savoir ce que l’on délègue, et ce qui reste sous sa propre responsabilité.
FAQ : meublé de tourisme et conciergerie en Haute-Savoie
Une conciergerie Airbnb doit-elle avoir une carte professionnelle ?
Pas si elle se limite au ménage, au linge et à l’accueil des voyageurs. Si elle encaisse les loyers ou gère des fonds pour le compte du propriétaire, elle exerce une activité de gestion immobilière soumise à la loi Hoguet, avec carte professionnelle, garantie financière et mandat écrit.
Faut-il déclarer son meublé de tourisme si une conciergerie le gère ?
Oui. La déclaration et le numéro d’enregistrement restent des obligations du propriétaire, même lorsque la gestion est confiée à un prestataire. Le numéro doit apparaître sur toutes les annonces.
Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le règlement de copropriété peut être modifié pour interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers des voix, sous certaines conditions.
Quel abattement fiscal pour un meublé de tourisme en 2025 ?
Au régime micro-BIC, l’abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, et de 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé, pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025.
Sources
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.
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