Fiscalité immobilière et expatriation riment souvent avec inquiétude et incertitude face à des règles complexes et changeantes. La gestion d’un patrimoine immobilier depuis l’étranger expose à des risques de double imposition, de redressement ou de perte d’avantages fiscaux si la législation n’est pas parfaitement maîtrisée. Vous souhaitez préserver la rentabilité de vos biens tout en restant conforme aux exigences françaises et internationales ? Il convient d’analyser précisément votre statut fiscal, la nature de vos locations, les conventions applicables et les réformes récentes. L’enjeu consiste à anticiper chaque étape, à choisir les régimes adaptés et à sécuriser vos déclarations pour transformer la complexité en opportunité.
📋 En résumé
Un expatrié reste imposé en France sur ses revenus de source française et sur son patrimoine immobilier situé en France. Les loyers d’un bien français et la plus-value de cession y demeurent taxables.
La plus-value supporte un prélèvement de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % ou, pour un affilié à un régime social de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, au seul prélèvement de solidarité de 7,5 %. L’IFI, lui, ne porte que sur les biens situés en France.
Quels critères déterminent la fiscalité immobilière pour les expatriés
Le point de départ reste votre statut fiscal. Un expatrié devient en général non-résident fiscal français, ce qui modifie la base imposable mais ne fait pas disparaître toute obligation. La règle est claire : un non-résident reste imposé en France sur ses revenus de source française. Un appartement loué à Lyon ou une maison sur la côte continuent donc de générer des revenus taxables en France, quel que soit votre pays de résidence.
La nature du bien et son usage comptent autant que votre adresse à l’étranger. Les revenus fonciers d’un bien français relèvent de la fiscalité française, la plus-value de cession aussi. Le patrimoine immobilier détenu en France entre par ailleurs dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. La convention fiscale signée entre la France et votre pays d’accueil vient ensuite répartir le droit d’imposer pour éviter une double taxation.
Le tableau ci-dessous récapitule la fiscalité française qui s’applique à vos biens selon le type d’imposition concerné.
| Imposition concernée | Base et taux pour un non-résident |
|---|---|
| Revenus fonciers (bien français) | Impôt sur le revenu selon le barème, taux minimum de 20 %, plus prélèvements sociaux de 17,2 % |
| Plus-value de cession | Prélèvement de 19 % plus prélèvements sociaux de 17,2 % |
| Affilié à un régime UE, EEE ou Suisse | Exonération de CSG et CRDS, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû |
| IFI | Sur les seuls biens situés en France, au-delà de 1,3 million d’euros de valeur nette |
Comment optimiser la fiscalité des revenus locatifs en tant qu’expatrié
Vos loyers de source française restent imposables en France, mais le régime choisi influence directement la facture. Pour une location nue, le régime réel autorise la déduction des charges, des intérêts d’emprunt et des travaux, ce qui réduit le revenu foncier net soumis à l’impôt. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, intéressant lorsque les charges réelles sont faibles.
Un point mérite votre attention : le taux minimum d’imposition de 20 % qui frappe les non-résidents. Vous pouvez demander l’application du taux moyen français si celui-ci vous est plus favorable, à condition de déclarer l’ensemble de vos revenus mondiaux. La convention fiscale avec votre pays de résidence détermine ensuite comment le revenu déjà taxé en France est traité chez vous, par un crédit d’impôt ou une exonération.
💡 Le saviez-vous ?
Les expatriés affiliés à un régime de sécurité sociale au sein de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS sur leurs revenus immobiliers de source française. Ils ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette exonération suppose de justifier de votre affiliation, par une attestation sur l’honneur et les pièces demandées par l’administration.
Quelles sont les spécificités de la fiscalité des plus-values pour les expatriés
La vente d’un bien français par un non-résident relève du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI. Pour un particulier, le taux est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % dans le cas général. La plus-value se calcule comme pour un résident, avec les abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale au bout de vingt-deux ans pour l’impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux.
Une exonération spécifique protège l’ancien résident qui cède un logement situé en France. Elle s’applique dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, sous conditions tenant notamment au délai écoulé depuis le transfert du domicile et à la libre disposition du bien (article 150 U, II-2° du CGI). Au-delà de ce plafond, la fraction excédentaire reste taxée. Vérifier votre éligibilité avant la signature évite une mauvaise surprise au moment du calcul par le notaire.
✅ Atouts de l’expatriation
IFI limité aux seuls biens situés en France.
Exonération de CSG et CRDS pour un affilié à un régime UE, EEE ou Suisse.
Exonération spécifique de plus-value jusqu’à 150 000 € pour l’ancienne résidence.
⚠️ Points de vigilance
Taux minimum d’imposition de 20 % sur les revenus fonciers.
Prélèvements sociaux de 17,2 % hors affiliation UE.
Risque de double imposition si la convention fiscale est mal appliquée.
⚖️ Ce que dit la loi
L’article 244 bis A du Code général des impôts fixe le prélèvement applicable aux plus-values immobilières réalisées en France par les non-résidents, au taux de 19 % pour les particuliers. L’article 150 U, II-2° du même code prévoit l’exonération, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, de la cession d’un logement en France par une personne ayant transféré son domicile fiscal hors de France.
Comment les conventions internationales encadrent la fiscalité immobilière des expatriés
La France a signé de nombreuses conventions fiscales bilatérales destinées à éviter la double imposition. Pour l’immobilier, ces accords retiennent presque toujours le principe d’imposition dans l’État où le bien est situé. Un appartement en France reste donc taxé en France, et votre pays de résidence ajuste sa propre imposition par un crédit d’impôt ou une exonération.
Lire la convention applicable à votre pays d’accueil avant toute opération vous évite des erreurs coûteuses. Les règles diffèrent selon les États, notamment sur le traitement des prélèvements sociaux et sur les modalités d’élimination de la double imposition. Un accompagnement par un professionnel familier des situations internationales sécurise vos déclarations dans les deux pays.
🚩 Le piège classique
Croire qu’un départ à l’étranger fait disparaître toute imposition française. Vos revenus de source française et votre patrimoine immobilier en France restent taxables. Oublier le taux minimum de 20 %, ou supposer à tort que l’exonération de plus-value de l’ancienne résidence joue sans condition, conduit à des redressements. Chaque opération mérite une vérification au regard du CGI et de la convention applicable.
Comment anticiper les évolutions de la fiscalité immobilière pour expatriés
La fiscalité des non-résidents évolue d’année en année, au fil des lois de finances et de financement de la sécurité sociale. Suivre ces textes et les modifications des conventions vous permet d’adapter votre stratégie avant que les changements ne s’appliquent. Conserver l’ensemble de vos justificatifs, factures de travaux et preuves d’affiliation à un régime social, facilite vos déclarations et la défense de vos droits.
Anticiper signifie aussi planifier vos cessions en tenant compte des durées de détention et des exonérations disponibles. Une vente décidée quelques mois trop tôt peut vous priver d’un abattement substantiel. Un point régulier avec un conseil qui maîtrise la dimension internationale transforme une fiscalité complexe en cadre maîtrisé.
Pour approfondir, consultez nos guides sur la fiscalité d’une résidence secondaire à l’étranger, sur le calcul de la plus-value immobilière lors d’une vente et sur l’IFI et les personnes concernées. Vous y trouverez le détail des règles évoquées ici.
FAQ : fiscalité immobilière des expatriés
Un expatrié paie-t-il encore des impôts en France sur son bien ?
Oui. Un non-résident reste imposé en France sur ses revenus de source française. Les loyers d’un bien situé en France et la plus-value de sa cession y restent taxables, quel que soit votre pays de résidence.
Quel est le taux de la plus-value pour un non-résident en 2026 ?
La plus-value de cession d’un bien français supporte un prélèvement de 19 % au titre de l’article 244 bis A du CGI, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Ces derniers s’élèvent à 17,2 % dans le cas général et se limitent au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour un affilié à un régime social de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse.
L’IFI s’applique-t-il aux expatriés ?
Oui, mais uniquement sur les biens immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette dépasse le seuil d’imposition. Le patrimoine immobilier détenu à l’étranger n’entre pas dans l’assiette de l’IFI pour un non-résident.
Existe-t-il une exonération de plus-value pour un ancien résident ?
Oui. L’article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération de la cession d’un logement en France par une personne ayant transféré son domicile fiscal hors de France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette et sous conditions.
📝 À propos de ce guide
Rédigé par la rédaction d’avocat-immobilier.com, à partir des textes officiels en vigueur et vérifié pour 2026. Mis à jour le 14 juin 2026. Sources : impots.gouv.fr : plus-values immobilières des non-résidents et Légifrance : article 244 bis A du CGI. Une question sur votre situation ? L’espace commentaires est ouvert.
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